由于贷款人未根据州法律未采取必要的司法程序,因此卖空债务被视为无追索权债务

如果是 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,[1] 税务法庭就州法律对有关债务是追索权还是无追索权产生了何种影响发表了看法。

卖空:追索权与无追索权债务

在这种情况下,问题是关键的,因为纳税人进行了住房的卖空,而该住房的未偿债务总额超过了该房产的公允市场价值。

请愿者于2011年3月以80万美元的价格出售了Gearhart的房产。摩根大通(JPMorgan Chase)同意接受收益中的750,841美元,以完全偿还该物业的抵押贷款。双方就请愿人出售Gearhart财产而规定的文件不包括摩根大通的任何司法文件,也没有提及强制执行请愿人对银行义务的司法程序。[2]

摩根大通(JPMorgan Chase)全额支付的750,841美元,比当时抵押贷款的未付本金少626,046美元。[3]

如果该债务是追索权债务,则626,046美元将取消对纳税人的债务收入,通常应按纳税人的普通收入征税,除非他们有资格获得IRC§108规定的其中一项除外。[4] 

相反,如果债务是无追索权的,未付债务的余额最终被计入销售价格中,以计算财产处置带来的损益。 [5]

反缺陷法规

少数州拥有所谓的“反缺陷法规”,这些法规在一定程度上适用于由纳税人的住所借入和担保的金额。[6] 在这种情况下,纳税人居住的俄勒冈州就是其中一个州。

虽然有些州(尤其是亚利桑那州和加利福尼亚州)为用于购​​买财产的抵押提供绝对保护,但其他州仅在贷款人选择使用非司法丧失抵押品赎回权的程序时才提供该保护。 这种诉讼往往最常用于此类案件,因为它们比进行正式的司法赎回要容易得多。

但是,存在两种对财产进行止赎的途径,这提出了一个关键问题:如果放款人对财产进行止赎但不寻求司法赎回权,那么债务是否受制于追索权或无追索权债务的规定? 

在房地产危机之后的几年里,顾问们都遇到了这个问题。在Nichols Patrick CPE,Inc.[7] 从那个时期开始 与债务相关的税收问题:止赎,卖空和债务注销,我们注意到IRS采取了这种债务 追索权 债务:

美国国税局在《私人信件裁决199935002》中裁定,当使用非司法丧失抵押品赎回权的程序导致放款人根据该州的反缺陷法规无法进行缺陷判断时,便发生了取消债务事件,发生在那个时候。

该裁定的事实是“根据州法律,抵押权人可以选择使用可以强制执行缺陷判决的司法程序或可以禁止缺陷判决的非司法程序取消抵押品”。裁决继续认为,“因此,22x的不足是由非司法丧失抵押品赎回权所消除的。”

根据这种观点,关键问题是债务人有能力单方面摆脱义务而没有债权人采取行动的风险,这是否在债务人的权力范围之内。在裁定所考虑的情况下,是债权人的单方面决定取消了对缺陷的追索权。

相反,如果贷方没有选择权做出欠缺判决,那么无论票据的任何条款如何,均应将债务视为纯粹的无追索权债务。在某些州(加利福尼亚州和亚利桑那州仅举两个),州法律为购房抵押提供了非常强大的反缺陷保护,即使贷方决定放弃执行任何担保权益,也不能逃脱该州法院所持有的保护。在财产。

在那种情况下,即使贷方使用非司法止赎权,也应获得相同的税收结果,因为没有其他选择可以使贷方可以全额偿还债务的面值。[8]

根据这种观点,即使在这种情况下对出借人而言在经济上不合理,追求欠缺判决的追偿权的存在也总是会导致债务追索。

卖空

通常,当借款人在价格下跌时试图出售房地产时,借款人发现即使以最优惠的价格出售房屋,也没有足够的资金来偿还债务。 在这种情况下,借款人可以与贷方谈判达成协议,以在支付费用以完全清偿债务后接受可用的净额。 需要该协议,以便买方可以获得该财产的明确所有权-否则将不会出售。

贷方倾向于同意这种安排,因为贷方可获得的其他选择可能会导致较低的净回报,因为贷方将需要进行昂贵的止赎程序,然后必须进行市场销售和出售财产。 如果贷方接受此要约,他们将根据销售获得支票,而不会产生额外费用。

如果债务是追索权债务,那么根据IRC§61(a)(11)显然我们会有债务注销事件。 但是,如果债务是无追索权债务怎么办? 正如我们在2013年手册中所指出的那样,由于它首先是对无追索权票据的修改,然后是票据的还清,因此也有可能被视为债务注销。

……[I]如果债务人向贷方支付的票据余额比票据上的欠款少,贷方不是债务人从中获得财产的人,并且贷方将债务人免除任何其他负债,则将取消债务事件。鉴于从表面上看,这次卖空交易发生的是放款人从出售交易中的卖方资金中获得的款项少于全额付款,因此一些顾问可能会担心国税局会认为这实际上是同一笔交易,即借方通过修改和出售减少贷款。[9]

但是美国国税局最终在1995年决定了首席法律顾问备忘录002758,并在两年后裁定该案处理不反映该情况的经济现实的情况下提起诉讼。

1995年,美国国税局首席法律顾问备忘录002758概述了两种可以适用的税收理论,以及每种税收的理由。美国国税局将这两个选项标记为“两步法”和“一步法”。

两步法。在两步法中,卖空被视为两个单独的交易。首先,贷方减少债务人所欠债务的未偿余额。在模块4中讨论的这种贷款修改交易是取消债务事件,该事件触发普通收入,而不管基础债务是追索性还是非追索性。减免金额将是普通收入,但第108条的规定可能会导致该收入不被纳税人确认。

第二步是将物业出售给第三方买家。该销售交易将第三方购买者支付的金额视为销售价格,并根据该金额计算损益。如前所述,如果该财产是个人使用财产,则IRC§262(a)将阻止对该损失的任何扣除。因此,在某些情况下,即使纳税人的基本净资产没有变化甚至消失,也可能基于取消债务事件和无法扣除因IRC 262(a)导致的抵消损失而确认普通收入。下。

备忘录指出,支持这种待遇的政策论点是“将借贷的税收后果与财产所有权的税收后果分开。”

根据这种观点,借款人在债务方面与房主的立场相同,房主不是通过谈判做空交易,而是通过谈判进行等价的债务修改,但是保留了房屋,交易的税收影响由Rev. Ruls解释。 91-31和92-99。纳税人修改债务然后在一年后以相同的价格出售,最终得到的税收结果将不同于同时进行两项交易的纳税人。

一站式方法。在替代方案中,IRS研究了被称为“一步一步”处理交易的方法。这种情况下的论点是,整个交易的经济学应该支配而不是关注详细的手续。该论点认为,以无追索权债务担保的财产的持有人具有有效的“认沽”选择权,即“以等于债务数额的额度处置财产”。

因此,按照这种观点,尽管第三方借款人只支付了较少的金额,但抵押的全部余额将被视为卖空的销售价格。

备忘录指出,如果不采用这种方法,纳税人可以选择是否通过以下方式获得资本收益(可以由资本损失抵消或享受优惠税率)或注销债务(根据第108条可能可排除)只需选择一项代替抵押品赎回权的契约(将财产退还给贷方)或卖空(无论是否在贷方同意下将财产转移给第三方)。可以说,这两笔交易的净经济效应是相同的,而一步法将使它们各自以相同的方式征税。[10]

尽管该备忘录表明没有关于该问题的已解决法律,但国税局将继续追究并赢得 2925 Briarpark,Ltd.诉专员TC Memo 1997-298,遵循“一步法”,即涉及无追索权债务的卖空交易不会导致债务的注销-相反,未偿还的债务部分将被添加到规定的销售价格中以确定总销售收益。

纳税人的卖空交易和贷款人未使用司法程序

因此,现在回到此案的事实—纳税人进行了一次卖空,贷方同意接受比抵押贷款额少的626,046美元作为债务的全额偿付,以允许卖空通过。

在这种情况下,美国国税局的立场与先前引用的私人信件裁决199935002一致:

答辩人的立场反映了他的决心,即摩根大通贷款是请愿人的追索权,因为如果贷方选择这样做,那么在应用了750,841美元的销售收益后,贷方可以对请愿人进行贷款未付余额的诉讼Gearhart属性。[11]

国税局承认,如果这是一笔无追索权的债务,那么纳税人将不会从出售财产中获得任何收入,因为即使有额外收益,出售个人住宅仍然会产生不可扣除的损失:

受访者承认,如果摩根大通的贷款改为无追索权(因为该银行的补救措施仅限于Gearhart财产),则未偿还的贷款将计入上访者通过出售该财产实现的金额。参见秒。 1.1001-2(a),所得税法规。在这种情况下,被申请人认为,已取消的贷款将减少请愿人的不可抵扣损失,而不会导致债务收入被取消。[12]

正如法院指出的那样,即使纳税人将财产转换为租金(在这种情况下,这是一个单独的争议),但公允价值远小于转换时的基础时,也是如此:

将个人住宅的调整后基础转换为商业用途,将其下调至公平市价,以便确定该物业随后出售的损失,而不是为了确定这种出售的收益。见西蒙森诉专员案(T.C. 150)。 201,214(2018)。[13]

法院描述了与该问题有关的俄勒冈州法律如下:

根据俄勒冈州法律,如果取消了一项以信托契约担保的义务的财产,则放款人有能力对债务人提起诉讼,以偿还抵押品赎回权出售所得未偿还的任何部分债务。财产和止赎程序的性质。参见或。统计修订版秒86.770(2)(2011)。该法规禁止对住宅信托契据进行司法赎回后以及对任何类型的财产进行行政赎回后的虚假行为。[14]

美国国税局的立场是,由于该票据不是以信托契约作抵押的,因此债务既可以根据其条款(对缺陷的追偿没有限制)也可以根据俄勒冈州法律追索。 也就是说,如果出借人采取了司法行动,那么出借人可能已经获得了不足的判决。

但是,税务法院不同意,而是裁定,没有证据表明大通银行已进行了这样的司法程序,债务是无追索权的:

但是,如果请愿人在行政丧失抵押品赎回权的情况下出售了Gearhart财产,则俄勒冈州的反缺陷法规就限制了摩根大通的补救措施,无论担保该笔贷款的信托契据是否为“ [e] sidential信托契据”。或统计修订版秒86.705(5)(2011)。

由于当事方就请愿人出售Gearhart财产而规定的文件不包括摩根大通的任何司法文件,而且我们在所规定的文件中未提及任何司法程序,因此我们推断该出售是行政诉讼的一部分而不是司法赎回权。因此,俄勒冈州的反缺陷法规阻止摩根大通(JPMorgan Chase)向请愿人的其他资产索要其那部分贷款中超过从出售Gearhart财产获得的收益的满意度。因此,通过出售Gearhart财产实现的呈请人的金额是根据《所得税条例》第1.1001-2(a)(1)条的一般规则确定的,而不是根据第1.1001条所规定的取消追索权债务的例外情况确定的- 2(a)(2),所得税法规。因此,解雇上访者的摩根大通贷款的金额包括在出售Gearhart财产而实现的金额中。因此,请愿人没有意识到第61(a)(12)条免除了摩根大通贷款本金626,046美元或应计但未付的利息108,661美元的债务收入。[15]

法院有效地认为,在这种情况下,如果出借人必须采取特定行动以避免反缺陷法规的影响,如果出借人在出售或取消抵押财产时没有采取这种立场,则债务将得到处理。作为无追索权。 即,至少在这种情况下,国税局不接受国税局在此案中继续使用的《私人信件裁决199935002》中的分析。

持股引发了对具有此类法规的州中存在的大多数反缺陷法规的质疑。 对于一个州的反赤字条款所涵盖的部分或全部贷款,通常情况下,缺乏赤字判决是放款人要利用不太麻烦的行政止赎方案的一种折衷方案。

尽管在这种情况下这对纳税人有利,但这是由于这样的事实,即随着销售收益将贷款的未付余额包括在内,只是减少了但没有消除,否则这是不可扣减的个人损失。  如果纳税人有资格根据第108条的规定获得减免债务的资格,并且债务的未付余额转移到出售的额外收益上,将不会仅仅减少最终的债务,则结果可能会不太理想。不可扣除的损失。


[1] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,2020年7月13日, //www.ustaxcourt.gov/USTCInOP/OpinionViewer.aspx?ID=12283 (于2020年7月15日收回)

[2] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,第2页。 6

[3] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,第2页。 11

[4] IRC§61(a)(11)

[5] Reg。 §1.1001-2(a)(1); 2925 Briarpark,Ltd.诉专员,TC Memo 1997-298

[6] 在亚利桑那州,这种保护范围甚至更广,可以保护任何用作住所的财产,即使该财产被纳税人以外的人使用,例如出租住所的租户。 参见《亚利桑那州修订法规》§33-729和33-814(G)。

[7] Nichols Patrick CPE,Inc.的课程和目录在2016年被Kaplan,Inc.收购

[8] 爱德华·佐拉斯(Edward Zollars)和琳·尼科尔斯(E.Lynn Nichols) 债务相关税收问题:止赎,卖空和债务注销:新墨西哥州,尼科尔斯·帕特里克(Nichols Patrick),CPE,Inc.,2013年7月18日,第9页。 2-10

[9] 爱德华·佐拉斯(Edward Zollars)和琳·尼科尔斯(E.Lynn Nichols) 债务相关税收问题:止赎,卖空和债务注销:新墨西哥州,尼科尔斯·帕特里克(Nichols Patrick),CPE,Inc.,2013年7月18日,第9页。 3-5

[10] 爱德华·佐拉斯(Edward Zollars)和琳·尼科尔斯(E.Lynn Nichols) 债务相关税收问题:止赎,卖空和债务注销:新墨西哥州,尼科尔斯·帕特里克(Nichols Patrick),CPE,Inc.,2013年7月18日,第3-5 – 3-6页

[11] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,第2页。 23

[12] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,第2页。 23

[13] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,第2页。 23

[14] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,第2页。 24

[15] 达菲诉专员,TC Memo 2020-108,第24-25页