发布针对TCJA修订§1031定义房地产的最终法规

《减税与就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act)将第1031条中的同类交易所限制为不动产交易所,自2018年1月1日生效。 国税局于2020年6月发布了拟议法规 [1] 在§1031中实施这些修订。 在做出某些更改后,美国国税局于2020年11月最终确定了这些法规。[2]

拟议法规的变更摘要

最终法规的序言包含与五个月前发布的拟议法规相比,最终法规中发现的主要变更的以下概述。 首先,它指出,最终法规对不动产的定义进行了修改,现在引用了适当的州和地方法律对不动产的定义:

最终法规保留了拟议法规的基本方法和结构,并进行了某些修订。特别是,最终法规修改了拟议法规中的“不动产”定义,规定如果在交易所转让之日,该财产为不动产,则出于第1031条的目的将其归类为不动产。该财产所在的州或地方司法管辖区的法律。[3]

最终法规还从不动产的定义中删除了拟议法规中发现的“目的或使用测试”:

最终法规还修订了不动产的拟议定义,以消除有形和无形财产方面的任何考虑,即是否应考虑特定财产是否有助于产生与空间使用或占用无关的收入(以下简称“目的或使用测试”,如本评论摘要和修订说明的II.B.1部分所定义。 [4]

最终法规继续包含警告,这些规则仅适用于§1031,并不影响IRC的其他规定:

最后,在§1.1031(a)-3(a)(7)中,最终法规保留了拟议法规的用语,以澄清这些最终法规的规则仅适用于第1031条的目的,并且无意于就出于《守则》其他目的而对财产的分类或表征。[5]

§1031的不动产定义的主要修订

在大多数情况下,拟议的法规忽略了州和地方法律是否将某些东西视为不动产,目的是在大多数情况下采用标准的联邦定义。 但是,这引起了许多反对这种方法的评论:

评论员通常会在拟议法规中批评国家和地方法律适用的明显范围,以定义不动产。这些评论员争辩说,在颁布TCJA之前,根据第1031条,财产的州和地方法律分类通常是将财产定性为不动产或个人的决定因素。关于会议报告示例,评论者断言, “在共同沟渠,水库或灌溉公司中的股份”仅是国会提供的一组示例,以广泛地表明,在颁布TCJA之前,符合法律规定有资格获得同类待遇的房地产将继续符合以下条件: TCJA对第1031条的修正。因此,评论者建议最终法规符合此意图,将规则扩展为对所有资产都显着或完全依赖州法律分类,而不是将这种依赖仅限于相互依赖的股份,水库或灌溉公司。此外,评论者建议,最终法规应包括多个实例,在这些实例中,纳税人可能会依据州或地方法律将财产分类为不动产或个人财产。[6]

因此,IRS描述了最终法规中的以下更改:

……[最终条例]一般规定,如果财产在交易所交换之日被财产归为不动产,则就第1031条而言,该财产为不动产。财产位于(州和地方法律测试)。国家和地方法律测试适用于有形和无形财产分类。[7]

尽管在大多数情况下是这样,但IRS确实从定义中排除了某些财产,以与先前的法律保持一致:

但是,与国会的意图一致,即根据颁布TCJA之前生效的法律,“符合类似种类交换待遇的不动产”在颁布TCJA之后将继续符合类似种类交换待遇的条件,不符合颁布TCJA之前的实物交换处理仍然不合格,包括不包括在第1031条的适用范围之外的不动产。请参阅会议报告,第396页,FN。 726.在TCJA修改之前,原第1031(a)(2)条明确将某些资产排除在第1031条的适用范围之外。因此,最终法规将第1031(a)条所列的无形资产从房地产定义中排除在外)(2)在TCJA对其进行修改之前,无论该财产是根据州法律还是当地法律进行分类的,因为此类财产在TCJA颁布之前从来都不是“有资格接受同类交易的不动产”。会议报告396,fn。 726(添加了重点)。

总而言之,根据最终法规,如果财产(i)根据州和地方法律的规定,在某些例外情况下(ii)在(ii)中明确列为不动产,则根据第1031条的目的将其归为不动产。最终法规,或(iii)在最终法规规定的各种因素的基础上,根据所有事实和情况考虑房地产。根据国家或地方法律确定财产为不动产并不排除第1.1031(a)-3(a)(2)(ii)或(a)(2)( iii)(B)或根据第1.1031(a)-3(a)(2)(ii)(C)或(a)(2)(iii)(B)所列的因素作为不动产。[8]

§1031的不动产定义

该法规增加了新的法规。 §1.1031-3,不动产定义。

新法规首先定义 房地产 如:

  • 土地;

  • 土地改良;

  • 未切割的土地天然产物;和

  • 与陆地相邻的水域和空域。[9]

根据§1031的目的,根据州或地方法律根据其所在的州或地方法律确定的不动产是不动产[10] 第Reg条所述的某些无形资产除外。 §1.1031(a)-3(a)(5)。

这些无形资产是 不动产是:

  • 股票(不包括合作住房公司的股票和共同沟渠,水库或灌溉公司的股票),债券或票据;

  • 其他证券或债务证明;

  • 合伙的权益(根据IRC§761(a)进行有效选举的权益除外​​);

  • 信托或实益证明书;和

  • 选择行动。[11]

相反,该法规认为以下无形权益将被视为不动产:

就第1031条和本节而言,属于不动产的无形资产包括以下项目:费用拥有权;共同所有权;租赁权;获得不动产的选择;地役权合作住房公司的股份;本法第501(c)(12)(A)节所述的共同沟渠,水库或灌溉公司的股份,如果在交换时,该股份已被所在州的最高法院认可,公司的组织或根据州法规,构成或代表不动产或不动产权益;和土地开发权。就第1031条和本节而言,如果无形资产是从不动产或不动产权益中获得其价值,并且与该不动产或不动产权益是不可分割的,则类似权益为不动产。 [12]

该法规还明确指出,这些定义是 独自 就第1031条而言,不适用于IRC中的其他规定:

本节中提供的有关不动产定义的规则仅适用于第1031条。对于本守则的其他目的(例如折旧以及第1245和1250条),无意推断出财产的分类或特征。例如,结构或结构的一部分可能是第1245条规定的用于折旧和根据第1245条确定收益的财产,即使该结构或结构的一部分在该条下为不动产。同样,纳税人转让在第1031节交换中作为第1245节财产的遗留财产,应遵守第1245条的收益确认规则和第1245条的规定,尽管根据本节,被遗弃的财产或重置财产是不动产。此外,纳税人必须在确定全部或部分属于第1245条的放弃财产和重置财产的基础上,遵守第1245条和第1245条的规定以及第1250条和第1250条的规定。财产或第1250条财产归本《守则》部分管辖,而不属于本条。 [13]

Reg。第1.1031-3(a)节继续提供各种资产类别的详细定义。

独特资产

几个定义引用了 独特资产,法规中定义的术语。 法规规定:

在本节中,将与资产相关的任何其他资产分开分析独特资产,以确定该资产是否为房地产,无论是土地,固有永久性结构还是固有永久性结构的组成部分。建筑物和其他固有的永久结构是不同的资产。在本节(a)(2)(iii)(B)中列为结构组成部分的资产和系统被视为单独资产。[14]

该法规提供以下测试来确定某物品是否为这些法规中的独特资产:

根据所有事实和情况确定一个可单独识别的特定财产项目是否为一项独特资产。特别是,必须考虑以下因素:

(A)该物品是按惯例单位出售还是收购,而不是作为较大资产的组成部分;

(B)该项目是否可以与较大资产分离,如果可以,则将该项目与较大资产分离的成本;

(C)该项目是否通常被视为独立于其所涉及的较大资产而发挥有用功能;和

(D)将项目与一部分较大的资产分开是否会损害该较大资产的功能。[15]

土地改良

土地改良包括:

  • 固有的永久结构和

  • 固有永久结构的结构组件。[16]

固有的永久结构

法规定义 固有的永久性结构 指永久固定在不动产上的“任何建筑物或其他结构作为独特资产”,并且“通常会无限期地固定住”。[17]

A 建造 定义为:

…在其墙壁内围成一个空间并被屋顶覆盖的任何结构或建筑物,其目的是例如提供庇护所或房屋,或提供工作,办公室,停车场,展示或销售空间。[18]

法规规定,建筑物如果永久固定,则应包括以下独特资产:

  • 房屋

  • 公寓式

  • 酒店和汽车旅馆:

  • 封闭的体育场和竞技场

  • 封闭式购物中心

  • 工厂和办公楼

  • 货仓

  • 谷仓

  • 封闭式车库

  • 封闭的运输站和终点站以及

  • 商店。[19]

其他永久固定的固有结构包括以下永久固定结构:

…地下游泳池;道路桥梁隧道铺好的停车区,停车设施和其他人行道;特殊基金会;固定码头和码头;栅栏;根据第1033(g)(3)条进行选择的固有永久性广告展示;本质上是永久性的户外照明设施;铁轨和信号;电线杆;发电和输电设施;永久安装的电信电缆;微波传输,蜂窝,广播和电传输塔;石油和天然气管道;离岸平台,井架,油气储罐;和粮食储存箱和筒仓。[20]

该法规提供以下指导,以确定资产是否永久固定:

不动产的固定可以仅通过重量来实现。如果在本节(a)(2)(ii)(B)或(C)中未将财产列为固有永久结构,则根据(a)(2)确定财产是否为固有永久结构(ii)本节基于以下因素-

(一)将不重复资产固定在不动产上的方式;

(2)该独特资产是旨在转移还是保留在原地;

(3)移走独特资产将对物品本身或所贴附的不动产造成损害;

(4)任何表明预期加贴期限的情况均不确定;和

(5)将区别对待作为组。[21]

结构件

A 结构成分 是一项独特的资产,“它是固有的永久结构的组成部分,并与之集成在一起。”[22] 该法规指出:“ [i]如果相互关联的资产协同工作以服务于固有的永久性结构(例如,为建筑物提供电,热或水的系统),则这些资产将作为一种独特的资产一起分析,可能是一种结构组件。”[23]

该法规为结构组件提供了以下附加的详细规则:

  • 如果定制了独特资产,则定制不会影响独特资产是否为结构组件。

  • 本质上是永久性的或以其他方式归类为不动产的建筑物的承租人改良为不动产。

  • 生产的待售财产,例如砖头,钉子,油漆和窗玻璃,不是生产纳税人或关连人士手中的不动产,但可以由不相关的买家合并为不动产,不视为生产性纳税人的不动产。[24]

只要以下各项是固有永久性项目的组成部分并集成到它们中,就第1031条而言,它们被视为结构性组件:

  • 墙;

  • 分区;

  • 门;

  • 接线;

  • 卫生系统;

  • 中央空调和暖气系统;

  • 管道和管道;

  • 电梯和自动扶梯;

  • 地板;

  • 天花板

  • 墙壁,地板和天花板的永久覆盖物;

  • 绝缘;

  • 烟囱;

  • 灭火系统,包括洒水系统和火警;

  • 逃生通道;

  • 安全系统;

  • 湿度控制系统;和

  • 其他类似的财产。[25]

对于未包括在清单中的其他物品,该法规提供了以下测试,以确定该物品是否为结构部件:

如果建筑物或固有永久性结构的组成部分是一项独特资产且未在本(a)(2)(iii)(B)款中列为结构性组成部分,则根据该条款确定该组件是否为结构性组成部分(a)(2)(iii)段基于以下因素-

(1)安装和拆卸组件的方式,时间和费用;

(2)组件是否设计为可移动的;

(3)移走零件可能对物件本身或固定在物件上的固有永久性结构造成损害;和

(4)在固有永久结构的建造过程中是否安装了组件。[26]

未切割的土地天然产物

用于§1031的不动产包括 未分割的土地产品 定义为包括:

  • 种植农作物和木材;

  • 地雷

  • 井;和

  • 其他自然存款。[27]

该法规继续指出,“自然产品和矿藏,例如农作物,木材,水,矿石和矿产,在被砍伐,开采或从土地上移走后,就不再是不动产。”[28]

例子

该法规提供了一系列适用于这些规则的十二个示例,详见Reg。 §1.031-3(b)。顾问应查看这些示例,以使美国国税局如何看待这些规则在特定情况下的应用。与往常一样,在确定项目是否为不动产时,应特别注意IRS引用的每个示例中的事实。

这些示例涵盖的主题是:

  • 例1:土地的天然产物

  • 示例2:与陆地相邻的水域

  • 示例3:室内雕塑(一个有趣的示例,它展示了未附加到其他不动产上的物品由于其重量和移动对象的不切实际性如何成为不动产)

  • 例4:公交候车亭(与例3相反的结论说明,在这种情况下,候车亭不是不动产)

  • 示例5:工业3D打印机(此示例得出的结果与建议法规中得出的结果不同。 最终法规不再将机械从不动产类别中删除,只要它满足对未明确列为结构组件的财产的其他要求即可。 另外,现在删除了旧的示例6,因为如果发电机为整个建筑物供电,还是仅为3D打印机供电,则不再重要。

  • 示例6(建议的法规中以前为7):工业3D打印机的活动地板(继续3D打印机问题,鉴于示例的事实,此示例发现3D打印机的活动地板不是不动产)

  • 示例7(在拟议法规中以前为8):汽轮机(与提议法规中的相同示例进行的另一个位置互换,这次IRS发现涡轮机是不动产。)

  • 示例8(建议的法规中以前为9):分区(虽然发现常规分区系统是不动产,但发现模块化分区系统不是不动产)

  • 示例9(建议的法规中以前为10):管道传输系统(发现管道和隔离阀是不动产,但不是仪表)

  • 示例10(最终法规中的新增内容):州或地方法律对财产的确定。 说明如果某项在法规中被列为不动产(在这种情况下为手机信号塔),那么如果州法律规定它们不是不动产,则无关紧要。

  • 示例11:土地使用许可证。 (发现使用联邦政府拥有的土地建立手机信号塔的权利是不动产)

  • 示例12:经营业务的许可证。 (即使限于特定位置,该许可也不是不动产)。

附带的个人财产安全港

除了对不动产的定义外,美国国税局还解决了有关合格的中介机构根据现有规则销毁同类交易所而对个人财产附带金额的担忧。 正如美国国税局在拟议法规的序言中所描述的那样:

财政部和国税局了解到,纳税人已经在预定的第1031节交易中质疑收到的个人财产附带的影响,该财产与纳税人更换房地产有关。例如,纳税人询问交易所是否不符合§1.1031(k)-1(g)(6)(i)的要求,是否将合格中介机构持有的转让抵押财产的资金用于购置办事处大楼,包括办公大楼中的个人财产。纳税人和合格的中介机构担心,如果纳税人能够指示合格的中介机构使用这些资金来购置非抵押财产,那么该纳税人将被视为在建设性接收合格中介机构持有的所有外汇资金。就像对纳税人的被遗弃财产一样。根据第1.1031(k)-1(a)条的规定,如果纳税人在收到重置财产之前实际或以建设性方式收到了合格中介机构持有的资金,则该交易属于出售行为,而不是第1031条类似交易。[29]

序言继续描述了为该问题提供的解决方案,并创建了一条特殊规则,如果个人财产的接收与房地产的整体交换有关,则可以忽略该财产的接收:

针对这些查询,拟议的法规在§1.1031-1(g)(7)中增加了一些条款,这些条款在确定纳税人与合格中介机构之间的协议是否明确限制了纳税人的接收,质押,借款权利方面被忽略,或以其他方式获得由合格中介机构持有的金钱或其他财产的利益。拟议的法规规定,在确定纳税人收取,质押,借贷或以其他方式获得合格中介机构持有的金钱或其他财产的收益的权利是否受到以下规定的明确限制时,不考虑与替代房地产有关的个人财产: §1.1031(k)-1(g)(6)。如果在标准的商业交易中,个人财产通常与不动产一并转让,并且随该不动产转让的附带性不动产​​的公平总市值不超过15,则该财产是在交易所获得的不动产附带的财产替代房地产总公平市场价值的百分比。拟议法规中的该附带财产规则基于§1.1031(k)-1(c)(5)中的现有规则,该规则规定,在确定纳税人是否已根据第1031条正确确定了替代财产时,忽略了某些附带财产(a)(3)(A)和§1.1031(k)-1(c)。[30]

拟议的法规将在现有法规中插入以下内容。 §1.1031(k)-1(g)(7):

(iii)个人财产通常会导致根据第1031(b)条确认收益,这与在交易所中获取的不动产有关。就本(g)(7)款而言,在以下情况下,个人财产是在交易所获得的不动产的附带财产-

(A)在标准商业交易中,个人财产通常与不动产一起转让;和

(B)本节(g)(7)(iii)(A)中所述的不动产转让的房地产的公允市场总价值不超过替代房地产的公允市场总价值的15%或交换中收到的财产。[31]

国税局提供了以下适用此规定的示例:

例子(Reg.§1.1031(k)-1(g)(8)(vii))

例6.((A)2020年,B转让给C房地产,其公允市场价值为$ 1,100,000,经调整后的基数为$400,000。B的替代房地产为办公楼,并且作为交换的一部分,B还将收购建筑物中的某些办公家具不是房地产,这是此类交易的行业惯例,房地产B的公允市场价值为$ 1,000,000,个人财产的公允市场值为$ 100,000。

(B)在标准商业交易中,办公楼的购买者通常还购买该建筑物中的部分或全部办公家具。个人财产B将要收购的公允市场价值不超过办公楼B将要收购的公允市场价值的15%。因此,根据本节(g)(7)(iii)的规定,个人财产是交易所中的不动产附带的财产,在确定纳税人的接收权,质押权,借款权或以其他方式获得利益时不予考虑金钱或非同类财产受到本节(g)(6)款的明确限制。 B收到个人财产后,根据第1031(b)条确认收益100,000美元,处置已放弃财产的已实现收益700,000美元和非同类财产B的公平市场价值中的较低者在交易所中获得的100,000美元。


[1] REG-117589-18,2020年6月11日, //s3.amazonaws.com/public-inspection.federalregister.gov/2020-11530.pdf (于2020年6月12日收回)

[2] TD 9935,2020年11月24日(预发布版本发布在IRS网站上), //www.irs.gov/pub/irs-drop/td_9935.pdf (于2020年11月24日收回)

[3] TD 9935,2020年11月24日,意见摘要和修订说明,I。概述

[4] TD 9935,2020年11月24日,意见摘要和修订说明,I。概述

[5] TD 9935,2020年11月24日,意见摘要和修订说明,I。概述

[6] TD 9935,2020年11月24日,意见摘要和修订说明,II。不动产的定义; A.不动产的州或地方法律定义; 2.考虑和修改“不动产”定义

[7] TD 9935,2020年11月24日,意见摘要和修订说明,II。不动产的定义; A.不动产的州或地方法律定义; 2.考虑和修改“不动产”定义

[8] TD 9935,2020年11月24日,意见摘要和修订说明,II。不动产的定义; A.不动产的州或地方法律定义; 2.考虑和修改“不动产”定义

[9] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(1)

[10] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(1),(a)(6)

[11] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(5)

[12] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(5)

[13] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(7)

[14] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(4)(i)

[15] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(4)(ii)

[16] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(i)

[17] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(ii)(A)

[18] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(ii)(B)

[19] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(ii)(B)

[20] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(ii)(C)

[21] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(ii)(C)

[22] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(iii)(A)

[23] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(iii)(A)

[24] 建议的法规§1.1031(a)-3(a)(2)(iii)(A)

[25] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(iii)(B)

[26] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(2)(iii)(B)

[27] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(3)

[28] Reg。 §1.1031(a)-3(a)(3)

[29] REG-117589-18,补充信息,条款解释,第二节

[30] REG-117589-18,补充信息,条款解释,第二节

[31] Reg。 §1.1031(k)-1(g)(7)(iii)