国税局最终确定的安全港§199A租赁规则

有时最糟糕的事情发生在您得到要求的时候。 可以争辩地说,当美国国税局于2019年1月发布带有收入程序草案的2019-07通知时,就此要求§199A要求客户提供关于客户的租金是贸易还是业务的指导的注册会计师最终以这种情况告终。 该程序草案为国税局何时不质疑纳税人的租金业务是商业或业务的立场提供了一个安全港测试。

在收入程序2019-38中[1] 美国国税局现在已经完成了该程序,对该程序草案进行了一些调整,但可以说,仍然可以发布一种程序,该程序仅保护判例法明确表明仍属于贸易或业务的租金。

仅在IRC§162中所定义的行业或业务中产生了一项承诺时,该承诺才包括在IRC§199A中的合格业务收入的计算中。[2] 租金活动是否上升到贸易或业务的水平是税法中许多“取决于”的问题之一,但是几十年前的判例法表明,在大多数情况下,租金将上升到一个水平。贸易或业务。

如果是 法克勒诉专员,133 F.2d 509(1943),发现纳税人仅以单一商业财产从事出租交易或生意。 同样,在 危害诉专员,7 TC 372(1946),纳税人拥有的是单户住宅,但将其租出去又被视为一种贸易或商业。 而第二巡回上诉法院 加里尔诉美国,120 F.Supp。 395(1954), affd,CA2 218 F. 2d 603(1955)拒绝进入法院 冒险法克勒 仅凭一次租车,巡回赛在这个问题上就几乎独处了。

传统上不被认为是贸易或业务的租金类型是单一的三重净租赁(见收入裁定73-522)。 但是,即使纳税人拥有足够的三网租赁,也可以像我们在2019年初在我们的网站上讨论的那样发展为一种贸易或业务。[3]

拟议的,现在是最终的《收入程序》已发布,以回应有关纳税人发现难以确定其租金是贸易还是商业的投诉。 因此,美国国税局发布了一个安全港,旨在仅解决最明显的情况,即纳税人在其出租业务中从事贸易或业务。 

该程序仅是一个安全港,不是将贸易或商业活动与非商业活动区分开的明确测试。 美国国税局(IRS)在最终收入程序中添加了语言,以明确表明这绝不是用来给出最终答案的:

不满足此安全港的要求,并不妨碍纳税人或本服务局以其他方式确定就第199A条而言,租赁房地产的权益是一种贸易或业务。[4]

该行指出,如果纳税人未通过此项测试,则不排除服务部门认为租金是一项贸易或业务,这是一个警告-因为将视为资本收益的收益不属于QBI(例如,如果收益为§1231,超额损失,并且无法收回之前的§1231损失)[5] 但是,在出售某项贸易或业务时释放的2017年后结转的被动损失是很明显的,美国国税局通常会领先于此,认为租金是一项贸易或业务,并且安排纳税人的事务几乎不会使安全港失效当然,不能利用国税局将释放的损失减少纳税人的QBI使其免受获利行业或商业的影响,从而无法保护美国纳税人免受国税局将其租赁活动视为一项贸易或企业的影响。

最终收入程序的一项重大变化涉及“混合用途”租赁物业的问题。 通常,根据收入程序,纳税人会测试租金 企业 满足安全港的要求。 纳税人可以将每个租金视为一个企业,也可以将类似的财产合并为一个企业。 根据收入程序 类似的属性 通常必须是所有商业地产或所有住宅地产。 同样,商业物业通常不能与住宅物业合并为一个企业[6]

格雷格拥有他租用的四栋单身家庭住宅和三栋办公大楼。 根据《收入程序》,格雷格可以将所有单户住宅视为一家企业,将所有办公楼视为第二家企业。

但是,出于税收程序的目的,不允许格雷格将所有七个资产合并为一个企业。

几位评论员指出,有许多建筑物,特别是在城市中心地区,建筑物既具有商业物业(通常位于一楼)又具有住宅物业(通常位于高层)。 在这种情况下,尚不清楚收入草案程序是否要求纳税人将单一财产分为两个部分,或者该财产可能是一个企业。

最终过程提供了一些说明和选择,表明:

混合用途房地产的权益可以视为单个出租房地产企业,也可以分为两个单独的住宅和商业权益。在此收入程序中,混合用途物业被定义为结合了住宅和商业单位的单一建筑物。如果将混合用途房地产的权益视为单个出租房地产企业,则不得将其与其他住宅,商业或混合用途财产视为同一企业的一部分。[7]

如果纳税人决定将类似的资产合并为一个企业,则纳税人必须将所有此类类似的资产合并。 一旦纳税人选择将这些财产视为一家企业,则纳税人必须在未来几年继续按照《收入程序》进行处理,并在未来几年中将该类型的任何新财产添加到该企业中。 但是,如果纳税人最初没有将类似财产合并为一个企业,则纳税人可以选择在以后一年中将所有类似财产合并。[8]

格雷格(Greg)在他2018年的回报中并未将这四个住宅物业视为一家企业。 即使他没有在2018年的回报率上将它们合并为一个企业,但他仍可以决定在2019年的回报率上将它们视为一个企业。

但是,如果格雷格(Greg)在2018年的收益表中将住宅物业视为一家企业,他将无法决定在2019年或以后的任何一年将其视为独立企业。 同样,如果他在2019年或更晚的时候获得了新的住宅租金,他将被要求将该租金增加到企业中。

与收入程序草案一样,在最终程序中,每年都要对收入程序中的资格进行确定。 如果满足以下所有条件,则国税局将不质疑纳税人将出租企业视为行业或企业:

  • 维护单独的帐簿和记录以反映每个出租房地产企业的收入和支出。 注意,最终程序添加了以下内容:如果租赁房地产企业包含多个物业,则可以维护并合并每个物业的收支信息表,可以满足此要求;

  • 对于已经存在不到四年的租赁房地产企业,每年将对租赁房地产企业执行250个小时或更长时间的租赁服务(如本收入程序所述)。 对于已存在至少四年的出租房地产企业,在纳税年度结束的连续五个纳税年度中的任何三个纳税年度中,将按以下规定执行250小时或更长时间的租赁服务(如本收入程序所述)出租房地产企业的年份;和

  • 纳税人会就以下方面保持同期记录,包括时间报告,日志或类似文件:(i)所有服务的小时数; (ii)所有已执行服务的描述; (iii)提供该等服务的日期; (iv)谁提供服务。 如果有关出租房地产企业的服务是由雇员或独立承包商提供的,则纳税人可以提供由该雇员或独立承包商提供的租赁服务的说明,该雇员或独立承包商通常花费在执行此类服务上的时间以及该员工或独立承包商的时间,工资或付款记录。 此类记录应IRS要求提供以供检查。[9]

如果纳税人有资格并希望利用安全港,则收入程序需要在纳税申报单上附加以下内容:

纳税人或RPE依靠安全港的每个纳税年度,应在及时备案的原始申报表(或仅适用于2018纳税年度的修订申报表)上附上声明。 拥有不止一个租赁房地产企业的个人或RPE可以提交此安全港,但该声明必须分别列出每个租赁房地产企业所需的信息。 该声明必须包含以下信息:

(一)各出租房地产企业包括的所有出租房地产的说明(包括地址和出租类别);

(二)纳税年度内购置和处置的出租房地产的说明(包括地址和出租类别);和 

(3)表示已满足此收入程序的要求。[10]

250小时测试的租赁服务包括但不限于以下各项:

  • 刊登广告以出租或租赁房地产;

  • 谈判和执行租赁;

  • 验证潜在租户申请中包含的信息;

  • 收取租金;

  • 财产的日常运行,维护和修理,包括材料和用品的购买;

  • 房地产管理;和

  • 监督员工和独立承包商。[11]

但是,此类租赁服务不包括财务或投资管理活动。 该过程提供了以下不能用于250小时测试的服务示例:

  • 安排融资;采购财产;

  • 研究和审查财务报表或经营报告;

  • 根据§1.263(a)-3(d)改善财产;要么

  • 往返房地产的时间。[12]

该程序还禁止纳税人将以下租金包括在企业中,因此,由于只有在安全港下进行测试的企业,他们才有资格使用安全港:

  • 纳税人(包括RPE的所有者或受益人)根据第280A(d)条用作住宅的房地产; 

  • 在三重净租赁下出租或租赁的房地产。 就本收入程序而言,三重净租赁包括一项租赁协议,该租赁协议要求租户或承租人支付税款,费用和保险,并支付租金和公用事业费以外的财产维护费用;

  • 由纳税人或RPE进行的租给某行业或企业的房地产,通常受Reg。 §1.199A-4(b)(1)(i);

  • 根据条例,全部租赁房地产权益(如果其中有一部分权益被视为指定服务业务(SSTB))。 §1.199A-5(c)(2)(如果将物业出租给受控的SSTB,则适用防裂和打包规则)。

该程序对自2017年12月31日起开始的纳税年度有效,尽管对于2018年纳税人而言,如果愿意,则可以依赖于2019-07通告中的收入程序草案。[13]

该程序还将有限的救济从250小时规则的严格同时记录要求再延长一年,首先适用于2020年1月1日或之后开始的年份。 但是,该裁定包含有关此中断的以下警告:

…[T]纳税人应注意,他们有负担在所有纳税年度内显示要求任何扣除的权利。 INDOPCO,Inc.诉Comm,r。503 U.S. 79,84; 112 S.Ct. 1039,1043)(1992);州际运输线诉Comm,r,319 U.S. 590,593,63 S.Ct. 1279,1281(1943)。 另请参阅I.R.C.第6001条; Treas。 Reg。第1.6001-1(a)和(e)节。[14]

同样,顾问必须记住 这只是一个安全港 并且无论好坏,仍然无法通过该测试的大量(可能是大多数)租金将成为§162或§199A规则下的商业活动。


[1] 收入程序2019-38,2019年9月24日, //www.irs.gov/pub/irs-drop/rp-19-38.pdf (于2019年9月24日收回)

[2] Reg。 §1.199A-1(b)(14)

[3] 爱德华·佐拉斯(Edward K. Zollars),“一家有限责任公司可以为所有房客提供三倍净租赁的购物中心经营购物中心吗?” 目前的联邦税收动态 网站,2019年2月23日, //www.yasimall.com/blog/2019/2/23/can-an-llc-operating-a-shopping-center-with-triple-net-leases-for-all-tenants-give-rise-to-qualified-business-income,于2019年9月24日检索。

[4] 收入程序2019-38,第3.01节

[5] Reg。 §1.199A-3(b)(2)(ii)

[6] 收入程序2019-38,第3.02节

[7] 收入程序2019-38,第3.02节

[8] 收入程序2019-38,第3.02节

[9] 收入程序2019-38,第3.03节

[10] 收入程序2019-38,第3.03(D)节

[11] 收入程序2019-38,第3.04节

[12] 收入程序2019-38,第3.04节

[13] 收入程序2019-38,第4节

[14] 收入程序2019-38,第4节