赢一些,输一些:由于缺乏文件证明,减少了财产的出售,但是销售价格降低了's Bid in Foreclosure Sale

如果是 布雷兰诉专员,TC备忘2019-59[1] (2019年5月29日)税务法院决定了两个不同的问题:

  • 棋牌小游戏是否通过在类似的交换中获得财产而仅从先前的申报表中产生8824表格来适当地证明所出售财产的基础?

  • 止赎出售棋牌小游戏财产导致的实际销售价格和债务注销额是多少?

第一个问题涉及止赎拍卖中出售的一件财产的基础。 该财产是在棋牌小游戏于2003年(即出售前六年)通过类似的交易所购得的。 连同棋牌小游戏的纳税申报表一起提交的8824表格显示了交易所收到的财产的基础(其中有三处)。 棋牌小游戏报告说,已根据相关公平市价在相关财产之间分配了基础,相关地段(52号地段)被分配了$ 618,767。 在调整了交易中承担和偿还的债务后,交易后的基准据称为988,938美元。[2]

然后,该物业在2004年作为另一个§1031交易所的一部分出售,购买了两个物业,并提交了另一份表8824,报告了类似的交易所。 再次使用2003年计算得出的数字,再加上有关债务的信息,并将基准分配给收到的财产,从而得出新的基准。 [3]

在出售方面,美国国税局正在挑战2004年收到的全部拍卖品的基础,其程度取决于其作为2003年交易所一部分出售的财产的基础,其中一部分基础延续到了2004年交易所(以下简称“ Jubilee Point”属性)。 棋牌小游戏提供的证据仅是2003年所得税申报表中的折旧表。 他们没有和解声明或契约,并且棋牌小游戏承认2003年所得税申报表未经IRS审核(因此IRS已经审查了原始交易)。[4]

税务法院发现,棋牌小游戏没有正确记录从银禧点财产中结转的基础,因此将棋牌小游戏在收到的财产中的基础限制为他们支付的现金和购买该财产时承担的债务。[5]

决策这一部分的重要内容是,需要有记录可以追溯到任何继续对当前持有资产产生影响的交易。 即使棋牌小游戏在有关抵押品赎回权出售发生的六年前就已经出售了Jubilee Point财产,但两次§1031交易仍意味着该财产的基础仍然是必须证明的,棋牌小游戏可以要求将该数额作为财产的一部分出售财产的依据,而棋牌小游戏则无法做到这一点。

但是,在第二个问题上,对棋牌小游戏来说情况更好,对国税局来说情况更糟。 在财产被取消抵押品赎回权时,棋牌小游戏欠了10,764,262美元。 进行止赎拍卖时,通常只有贷方才是该物业的唯一投标人。 贷方的出价为$ 7,203,750。[6]

在止赎拍卖中,当债务超过财产价值时的销售价格取决于该债务是追索权还是无追索权债务。 正如意见所解释的那样,如果债务是无追索权的,那么在这种情况下,销售价格就是丧失抵押品赎回权时的债务余额。 当债务是追索权时(在这种情况下),销售价格为财产的公允价值。 对于剩余的债务,如果已免除,则取消债务收入。 如果在丧失抵押品赎回权的出售时未免除债务,则该债务仍作为棋牌小游戏的债务,并且只有在最终未偿还全部贷款余额的情况下,才可以取消债务收入。[7]

国税局认为,放贷人支付的价格不是真正的公平市场价值,因为没有意愿出售者,并且在丧失抵押品赎回权的出售之前没有对财产进行任何评估。 但是,税务法院指出,根据法规§1.166-6(b)(2)中,买价被认为是没有明确和令人信服的相反证据的公平市价。 法院指出,对于IRS来说,评估的存在实际上是一个问题-因为没有明确和令人信服的证据显示真实的公允价值可以克服银行的买入价是公允价值的假设。[8]

国税局争辩说,如果将该投标价格作为公允价值处理,则票据的剩余余额必须解除债务收入,该收入应作为普通收入征税。 但是,税务法院注意到,在随后的棋牌小游戏提起的破产程序中,银行确实提出了索赔证明。 在这种情况下,税务法院发现,有大量证据表明该笔贷款的余额在抵押品赎回权出售后仍然存在,因此当时并没有同时注销债务并触发普通收入。[9]

因此,税务法院的结论是,棋牌小游戏的止赎房屋净亏损额少于最初报告的数额,但大大超过了国税局的认定。[10]


[1] //www.ustaxcourt.gov/USTCInOP/OpinionViewer.aspx?ID=11958,2019年5月29日

[2] 布雷兰 法院判决书PDF,第3-4页

[3] 同上 , p. 4

[4] 同上 p. 12

[5] 同上 p。 12-13

[6] 同上 p. 5

[7] 同上 7-8页

[8] 同上 , p. 9

[9] 同上 ,第10-11

[10] 同上 ,第13