由于TCJA的起草错误,住房合作社的股份所有者可以逃避10,000美元的税收减免限额

在Politico的 早上税[1] 在2019年2月21日,讨论了住房合作社单位所有者支付的财产税的潜在漏洞。 如文章所述:

那么,为什么要在合作社中生活,可以使纳税人摆脱SALT上限?简而言之,如Pro Tax的Brian Faler所报道,合作公寓的所有者无需支付财产税,也不必购买通常所理解的财产。这很重要,因为立法者绕过了税法中的部分,该部分确实允许合作社所有者扣除其版本的财产税-本质上是在起草TCJA时向拥有财产的公司支付的费用,然后再缴税。

这篇文章确实警告说,“合作伙伴所有者是否至少在目前至少可以假设他们对财产税一无所知”。 但是到底是什么问题呢?

要发现这一点,您必须查看税法,尤其是IRC§§216和164,以及称为住房合作社(或合作社)的事物。 住房合作社是住宅单位的一种所有权形式,通常由一栋建筑物中的公寓组成。 与之最接近的是公寓开发,但在住房合作社中,公司实际上拥有建筑物,居民拥有公司股份。 

该份额的股份使所有者有权占有特定的单位,并有权进入公共区域。 相比之下,公寓单位完全由个人所有者所有,通常只有公共区域由房主协会共同拥有和管理。 

IRC认识到合作公寓所有者与公寓单位的所有者位置相似,因此IRC提供了一些特殊规则,即使合作公寓所有者不直接拥有住宅财产,也可以扣除税收和利息。  这些特殊规则位于IRC§216中。 

在这个问题上,特别有意义的是扣减合作社支付的财产税。 IRC§216(a)(1)提供:

(a)扣除额如果是租户-股份持有人(定义见(b)(2)小节),则应扣除或应计给在该区域内的合作房屋公司的扣除额(不可扣除)。纳税年度,但仅在该数额代表承租人-股东在以下情况中应占的份额的范围内-

(1)根据法令第164条可扣减法团的房地产税,由法团在房屋或公寓楼以及该房屋(或建筑物)所在的土地上支付或产生,

潜在的问题是根据国会如何将个人扣除的个人收入,销售和财产税的最高限额限制为10,000美元而产生的。 IRC§164(b)(B)提供:

……在任何纳税年度内,根据本款(a)项(1),(2)和(3)以及第(5)款考虑的税款总额不得超过$ 10,000(如果是已婚人士单独申报)。

所有这些参考文献都是IRC§164的内部内容,并且该限制仅限于个人。 但是,根据§§216,根据公司支付的根据§164可以抵扣的税款,将该税收考虑在内,因此,按条文看来,个人一级的上限为10,000美元。

联合税收委员会在其 公法一般解释115-97 (蓝皮书)指出,法律的意图是将此类付款的金额限制在10,000美元以内。

该限制旨在适用于租户-股东根据第216(a)(1)条(与房地产税有关)支付给合作房屋公司的款项或应计的扣除额,其适用方式与限制适用于第164条规定的房地产税。[2]

但是,上述句子的脚注表明,尽管这可能是其意图,但法律本身似乎并未达到这一结果:

可能需要进行技术校正才能获得此结果。[3]

财政部很可能会决定他们可以说这种语言确实达到了该目的。这比15年的房地产零售故障需要通过行政手段修复(财政部决定无法解决)所需的时间要少,但是由于交叉非常具体,这似乎仍然有些麻烦-以限制语言进行引用。 通过国税局的行政声明或法规来达到预期结果的尝试很可能会受到挑战,因为它与法规的明确措词相抵触。

如果财政部决定该机构不能自行解决问题,那么国会将不得不通过技术性更正以取得理想的结果。但是州和地方税的上限在政治上是有争议的,此时改变语言以通过参议院或参议院反映这种意图可能并不简单。

如果客户打算在退货中担任该职位,则顾问应在8275表格上披露该职位。顾问应警告客户,尽管该职位似乎符合“合理基础”标准,但要充分披露该职位,该收益将在附表A的第6行中扣除很多税项(税款不受$ 10,000的限制)。 同样,美国国税局可能会尝试在行政上关闭此扣减额,国会可能会通过技术更正来追溯更改。但是目前,成文法可能没有达到作者限制这种扣除的意图。


[1] 伯尼·贝克尔(Bernie Becker),“堵塞机会”, 政治早晨税 //www.politico.com/newsletters/morning-tax/2019/02/21/plugging-opportunity-397663,2019年2月21日

[2] 税收联合委员会, 公法一般解释115-97》,JCS-1-18,2018,p。 68

[3] 税收联合委员会, 公法一般解释115-97,JCS-1-18,2018,脚注294,p。 68