美国国税局扩大§199A常见问题页面以包括与租赁相关的问题

美国国税局(IRS)继续在IRC§199A上的一系列常见问题中添加了更多问题。[1] 

对于那些希望这可能意味着IRS改变了有关S公司股东待遇和自雇健康保险扣除的答案的人,您将感到失望。 问题33的答案与2019年4月11日首次发布的版本保持不变。[2]

但是,在最新修订版中,美国国税局增加了12个与租金有关的问题。 在大多数情况下,IRS关于发布在该网站上的租金的指南都不足为奇,但是将信息全部集中在一个地方很有用。 就是说,没有什么比从业人员在4月11日修订版中遇到的问题33令人惊讶的了。

该指南首先列出了出于§199A目的可以将租金视为贸易或业务的三种方式。

Q48。为了确定QBI扣除额,什么时候将出租房地产视为一项业务或业务?

A48。如果符合以下三个条件中的任何一项,则根据第199A条,在QBI扣除中,出租房地产被视为贸易或业务:

  • 出租房地产升至第162节“贸易或业务”的级别。

  • 出租房地产是满足《收入程序2019-38》中对安全港要求的出租房地产企业。请参阅问题49。

  • 如Treas所述,财产的租赁或许可适用于由个人或直通实体经营的通常控制的贸易或业务。 Reg。第1.199A-1(b)(14)条。这通常称为自我出租。

FAQ继续给出了收入程序2019-38中的安全港摘要。

Q49。租赁房地产企业何时有资格依靠《 2019-38年税收程序》中提供的安全港?

A49。 2019-38年税收程序提供了一个安全港,根据第199A条的要求,符合某些要求的租赁房地产企业将被视为贸易或业务。为了依赖安全港,企业必须满足收入程序的所有要求。

出租房地产企业被定义为持有用于产生租金的不动产的权益,并且可以包括单个财产的权益或多个财产的权益。利益必须由个人或相关的直通实体(RPE)依靠安全港直接或通过无视实体持有。如果个人或RPE在企业中也包含同一类别的所有其他属性,则可以将同一类别(住宅或商业)的多个属性视为单个企业。除了问题51中讨论的混合用途财产外,住宅和商业财产不能合并为单一财产。要获得安全港资格,出租房地产企业必须满足以下所有要求:

  • 维护单独的帐簿和记录以反映每个出租房地产企业的收入和支出。如果租赁房地产企业包含不止一项财产,则可以维护并合并每个财产的收支信息表,并可以满足此要求;

  • 对于已存在不到四年的租赁房地产企业,每年将对租赁房地产企业执行250个小时或更长时间的租赁服务(如收入程序2019-38中所述)。对于已存在至少四年的租赁房地产企业,在纳税年度结束的连续五个纳税年度中的任何三个纳税年度中,将执行250个小时或更长时间的租赁服务(如《 2019-38收入程序》中所述) )每年针对租赁房地产企业;和

  • 纳税人就以下方面保持同期记录,包括时间报告,日志或类似文件:(i)所有服务的小时数; (ii)所有已执行服务的描述; (iii)提供该等服务的日期; (iv)谁提供服务。如果有关出租房地产企业的服务是由雇员或独立承包商提供的,则纳税人可以提供由该雇员或独立承包商提供的租赁服务的说明,该雇员或独立承包商通常花费在执行此类服务上的时间以及该员工或独立承包商的时间,工资或付款记录。此类记录应IRS要求提供以供检查。

  • 纳税人或RPE依赖于安全港的每个纳税年度,对及时提交的原始报表(包括延期)(或仅适用于2018纳税年度的修正报表)附加声明。拥有不止一个租赁房地产企业的个人或RPE可以提交此安全港,但该声明必须分别列出每个租赁房地产企业所需的信息。该声明必须包含以下信息:

    • 每个租赁房地产企业中包含的所有租赁房地产的描述(包括地址和租赁类别);

    • 在纳税年度中获得和处置的出租房地产的描述(包括地址和租金类别);和

    • 表示已满足此收入程序的要求。

某些出租房地产安排不包括在安全港内,并且可能不包括在出租房地产企业中。其中包括纳税人根据第280A条用作住宅的房地产;以三重净租赁方式出租的房地产;由纳税人在RPE上进行的贸易或业务所租赁的房地产(通常受第1.199A-4(b)(1)(i)条控制)和租赁房地产,其中将房地产的任何部分视为指定服务贸易或业务(SSTB)。

FAQ继续提供有关收入程序2019-38记录要求的更多信息:

Q50。如何满足《 2019-38税收程序》中关于安全港的记录要求,如果不满足,该怎么办?

A50:依靠安全港需要维护同期记录,包括时间报告,日志或类似文件,涉及所执行的所有服务的小时数,所执行的服务的描述,执行此类服务的日期以及执行服务的人员。

如果雇员或独立承包商针对出租房地产企业提供服务,则纳税人可以提供所执行的租赁服务,雇员或独立承包商通常为企业提供服务所花费的时间以及时间的描述。 ,员工或独立承包商的工资或付款记录。

无法满足同期记录要求的纳税人无法使用安全港。但是,如果租赁房地产以其他方式升至第162条所述的贸易或业务水平或满足自租规则,则出于QBI扣除的目的,仍可以将其视为贸易或业务。根据第162条,出租房地产是否上升到某种行业或商业水平取决于所有事实和情况。

同期记录要求不适用于2020年1月1日之前开始的纳税年度。但是,纳税人有责任证明在所有纳税年度中有权要求任何扣除。 INDOPCO,Inc.诉Comm,r。503 U.S. 79,84; 112 S.Ct. 1039,1043)(1992);州际运输线诉Comm,r,319 U.S. 590,593,63 S.Ct. 1279,1281(1943)。另请参阅I.R.C.第6001条; Treas。 Reg。第1.6001-1(a)和(e)节。

FAQ还总结了最终收入程序中添加的混合使用规则:

Q51。 《 2019-38年税收程序》中规定的安全港如何适用于混合用途物业?

A51。根据《 2019-38年税收程序》的定义,混合用途物业是将住宅和商业单元结合在一起的单一建筑物。对混合用途物业的权益可以视为单个出租房地产企业,也可以分为单独的住宅和商业物业。如果被视为单一的租赁房地产企业,则不得与其他住宅,商业或混合用途房地产视为同一企业的一部分。

例如,纳税人拥有三座混合用途的建筑物,每座建筑物包括一个店面和一个公寓。出于安全港的目的,可以通过以下任何一种方式将建筑物包括在租赁房地产企业中:

  • 每栋综合用途建筑物被视为租赁房地产中的两个独立权益,一处为商业,一处为住宅。纳税人将它们视为六个独立的出租房地产企业,三个商业和三个住宅。

  • 每栋综合用途建筑物被视为租赁房地产中的两个独立权益,一处为商业,一处为住宅。纳税人将这三个商业利益视为一个单独的出租房地产企业,还将这三个住宅利益视为一个单独的单个出租房地产企业。纳税人有两家出租房地产企业,一家商业和一家住宅。

  • 每栋综合用途建筑物被视为租赁房地产中的两个独立权益,一处为商业,一处为住宅。纳税人将这三个商业利益视为一个单独的出租房地产企业,但将住宅利益当作三个独立的单个出租房地产企业。纳税人有四家出租房地产企业,一间商业和三间住宅。

  • 每栋综合用途建筑物被视为租赁房地产中的两个独立权益,一处为商业,一处为住宅。纳税人将这三个住宅权益视为单个出租房地产企业,但将商业权益视为三个独立的单个出租房地产企业。纳税人有四家出租房地产企业,三家商业企业和一间住宅。

  • 每个混合用途物业都被视为包含住宅和商业物业的独立企业。纳税人有房地产租赁企业3家,综合用途3家。

如果还拥有或随后收购了其他非混合用途物业,则适用《 2019-38年税收程序》中的类似物业规定。换句话说,如果将混合用途物业分为住宅和商业物业,则要求将所有类似物业视为自己的企业或将其视为一个企业的要求也将包括这些物业。例如,如果上面示例b中描述的纳税人获得了额外的商业财产,那么该新财产也必须添加到现有的商业房地产企业中。纳税人不得将新购置的商业物业视为自己的企业。

一旦确定了企业,便按照《收入程序2019-38》中概述的方式将安全港规则应用于每个企业。

该常见问题解答还提醒我们,将出租房地产作为行业或企业不需要纳税人将租金移至附表C或将其收入视为自雇收入。

Q52。如果出于QBI扣除目的(在问题48中讨论)将出租房地产视为一种贸易或业务,我是否会在我的1040表的表C中报告该出租房地产,并应缴纳自雇税吗?

A52。通常,两个问题的答案都是“否”。由于QBI的扣除,表格1040上报告的租赁房地产的方式没有改变。租赁房地产通常在附表E第I部分中进行报告,并且无需缴纳自雇税。

即使出租房地产升至第162节中的贸易或业务水平,通常也会在附表E第I部分中进行报告,因为根据第1402(a)(1)条,出租房地产通常不包括在自雇应税收入中。

但是,某些出租房地产要缴纳自雇税(例如,寄宿房,旅馆或汽车旅馆以及床和早餐,为方便居住者而提供大量服务)。附表C报告了需缴纳自雇税的出租房地产。

还提醒纳税人,其他符合条件的房地产行业或企业可以根据法规进行汇总。 §1.199A-4:

Q53。可以使用Treas中的规则汇总用于第199A条目的的贸易或商业房地产。 Reg。 §1.199A-4?

A53。如果符合《规章》第1.199A-4条的规定,则属于一项贸易或业务的租赁房地产可以与其他贸易或业务合并,包括其他租赁房地产贸易或业务。这包括上升到第162节贸易或商业活动水平的租赁房地产,满足2019-38税收程序安全港要求的租赁房地产企业以及第1.199A-1(b)条所述的自出租房( 14)。

该常见问题解答还重申了有关租金被动活动问题的先前指南,只是明确了适用于租金的一般规则:

Q54。我是否必须实质性地参与租赁房地产才能获得QBI扣除?

A54。否。第199A条没有实质性参与要求。从合格的贸易或业务中获得收入的合格纳税人,无论其参与贸易或业务的程度如何,都可以享受QBI扣除。

Q55。如果我的出租房地产产生的净损失受第469条(被动活动损失限制)的限制,那么对于QBI目的,我应如何处理这些损失?

A55。该年度发生的任何因贸易或业务中断而无法用于计算应纳税所得额的损失不计入该年的QBI。暂停的亏损将在为确定应纳税所得额而被允许的年度中,从另一行业或企业的合格业务净亏损结转中处理。

例如,纳税人A拥有的租赁财产升至第162条中的贸易或业务水平。该出租物业在2018财年产生了20,000美元的净亏损。如果未完全受第469条(被动活动亏损限制)的限制,该亏损将在2018财年的QBI中包括在内。 20,000美元的损失未计入2018纳税年度的应纳税所得额,因此也未计入A的2018纳税年度的QBI。但是,如果允许将该损失用于计算A的2019纳税年度的应纳税所得额,则该损失将被视为来自单独行业或业务的合格业务净亏损结转额,并将用于计算A的2019财年QBI扣除额。

有关悬浮损失的更多信息,请参见问题23。

该常见问题解答还涉及1099表问题,尽管它只是说没有任何变化。

Q56。如果我从出租物业产生的收入中扣除QBI,我是否需要提交信息申报表(例如1099-MISC表)?

A56。根据第6041条的规定,从事某项交易或业务并在此交易期中向另一人付款的人,在任何纳税年度中,可能需要交纳600美元或以上的信息,以反映此类交易的详细信息。第199A条及其规则的应用不会改变第6041条所规定的任何现有的信息报告要求。

但是,请记住,第199A条最终法规的序言包含以下有关提交1099表格进行租金的警告。 (编者注:最初是错误地将其格式化为Q56的一部分。实际上,应该注意,它只是导致最终法规序言中讨论的一个线索。)

如果其他《守则》条款使用的贸易或业务标准与最终法规中采用的第162条标准相同或实质上相似,则纳税人应一致报告此类项目。例如,如果出于第199A条的目的而拥有租赁财产中共同租赁权的纳税人将这种共同权益视为一项贸易或业务,但出于§301.7701-1(a)(a)的目的不将共同权益视为单独的实体,则( 2),美国国税局将考虑有关不同待遇的事实和情况。同样,如果纳税人不遵守第6041条中的信息申报备案要求,则纳税人应考虑将其作为第199A条的目的将其作为一种贸易或业务的适当性。[3]

FAQ中的IRS指出 可能使三网租赁成为贸易或业务的一部分,但是对于单三网租赁而言,通常情况并非如此。

Q57。三重净租赁不符合收入程序2019-38的安全港要求。这是否意味着从三重净租赁中获得的收入,收益,扣除额和损失永远不能包含在QBI中?

A57。否。如问题48中所述,如果租赁房地产价格升至第162节“贸易或业务”的水平,则按QBI扣除的目的被视为一种贸易或业务,如Treas所述,这是一种自助租赁。 Reg。 §1.199A-1(b)(14)或是《收入程序2019-38》中所述的租赁房地产企业。 《 2019-38年收入程序》仅将三重净租赁排除在租赁房地产企业中(因此不符合安全港的条件)。

单一的三重净租赁通常不会上升到第162节贸易或业务的水平。请参阅第2006-77号通知。但是,如果根据第199A条以其他方式将涉及三重净租赁的出租房地产视为一项贸易或业务,则收入,收益,亏损和扣除额将包括在QBI中。

该常见问题解答还讨论了当纳税人将财产出租给指定的服务贸易或业务(SSTB)时“反破解和打包”规则的含义。

Q58。如果将房地产出租给SSTB,是否意味着出租房地产也被视为SSTB?

A58。这取决于。如果将房地产出租给共同拥有的SSTB,即第267(b)或707(b)条所指的50%或更多的普通所有权,包括关联方的直接或间接所有权,则指出租给该共同体的房地产部分拥有的SSTB仅是关联方的单独SSTB。任何未出租给共同拥有的SSTB的部分以及不相关方持有的任何权益都将不是SSTB。

例如,纳税人A拥有100%的商业办公楼,并将整个建筑物出租给S公司,其中纳税人A为50%的股东。根据自租规则,根据第199A条的规定,建筑物的租赁被视为贸易或业务。 S公司经营的医疗机构是SSTB。建筑物向S公司的租赁被视为纳税人A的单独SSTB。

您可能还记得,最终法规改变了自租房规则,与§199A拟议法规中的规则相同。 不再租给受控的C公司会自动创建交易或业务。 但是常见问题解答指出,向C公司出租仍然可以是一种贸易或业务,但必须满足标准要求。

Q59。如果将房地产出租给C公司,那么出租QBI的收入,收益,扣除额和损失额是否为QBI?

A59。这取决于。如果租赁房地产是由个人或相关的直通实体(RPE)进行的,并且是根据《 2019-38年收入程序》第162条规定的贸易或业务或租赁房地产企业,则向C公司的租赁可以产生QBI。 Treas中的自我出租规则。 Reg。第1.199A-1(b)(14)条不适用于C公司的租金。

该发布继续了IRS对非正式指南(例如其网页上的常见问题解答,出版物,表格和表格说明)的广泛使用,以提供有关TCJA问题的指南。 请注意,与《收入裁决》,《收入程序》和《内部收入通报》中出现的其他项目中的指南不同,该指南仅在技术上提供信息。 因此,如果该机构认为依法不同的结果是适当的结果,则国税局不会被禁止争论另一种情况。

但是,IRS很可能在考试期间会遵循这些常见问题解答,因此需要将与FAQ中找到的职位不一致的任何建议职位告知客户。  顾问还应仔细考虑是否还需要提交8275表格,并附有申报表以合理基础披露职位,但缺乏实质性授权。


[1] “《税收削减和就业法》第11011条第199A条-合格的商业收入扣除常见问题解答,” 国税局网站, Revised November 20, 2019, //www.irs.gov/newsroom/tax-cuts-and-jobs-act-provision-11011-section-199a-qualified-business-income-deduction-faqs

[2] 对于那些不知道问题与问题33有关的人,请参阅2019年4月20日发布的文章 //www.yasimall.com/blog/2019/4/20/irs-greatly-expands-frequently-asked-questions-for-199a-on-website-and-s-corporation-owners-arent-going-to-like-the-final-answer.

[3] T.D. 9847,2019年2月8日


[1]“《税收削减和就业法》第11011条第199A条-合格的商业收入扣除常见问题解答,” 国税局网站, Revised November 20, 2019, //www.irs.gov/newsroom/tax-cuts-and-jobs-act-provision-11011-section-199a-qualified-business-income-deduction-faqs

[2] 对于那些不知道问题与问题33有关的人,请参阅2019年4月20日发布的文章 //www.yasimall.com/blog/2019/4/20/irs-greatly-expands-frequently-asked-questions-for-199a-on-website-and-s-corporation-owners-arent-going-to-like-the-final-answer.

[3] T.D. 9847,2019年2月8日