国税局提供拟议的安全港,以出于§199A目的将租赁视为贸易或商业

在根据§199A发布最终法规的同时,美国国税局发布了一项拟议的收入程序,该程序将为在§199A中将租金视为一项贸易或业务提供安全港规则 通知2019-07 .

尽管作为提议的收入程序发布,但国税局规定,纳税人可以依赖此安全港:

拟议的收入程序一般适用于纳税年度在2017年12月31日之后结束的纳税人。

在以最终形式公布拟议的收入程序之前,纳税人可以使用拟议的收入程序中所述的安全港来确定何时仅出于第199A条的目的将租赁房地产企业视为贸易或业务。 。

即使纳税人的租金不符合安全港标准,但如果纳税人符合Reg的定义,则仍可以将其视为行业或企业。 §1.199A-1(b)(14)。 以及安全港 只要 适用于§199A。

拟议的收入程序为其发行提供了以下理由:

财政部和国税局意识到,对于第199A条而言,租赁房地产企业是贸易还是商业,对于某些纳税人来说,是不确定的主题。为帮助减轻这种不确定性,此拟议的收入程序提供了一个安全港,仅出于第199A条扣除的目的,就将租赁​​房地产企业视为贸易或业务。

相关的直通实体(合伙企业,S公司,信托和财产,称为RPE)可以以及个人使用此测试。

拟议的收入程序定义了 房地产企业 在此提议的程序中用于测试目的。 该定义提供:

仅出于此安全港的目的,将租赁房地产企业定义为对持有用于产生租金的房地产的权益,并且可以包括对多个物业的权益。依靠此收入程序的个人或RPE必须直接或通过第301.7701-3条将其作为与所有者分离的实体而无视的实体持有利息。纳税人必须将为生产租金而持有的每个财产视为一个单独的企业,或者将为生产租金而持有的所有类似财产(本节.05段所述的财产除外)都视为一个企业。商业和住宅房地产可能不属于同一企业。除非事实和情况发生重大变化,否则纳税人不得逐年改变这种待遇。

在一个纳税年度内,房地产企业必须满足三个要求,才能满足将安全港测试视为一项贸易或业务的要求。 这些要求是:

  • 保留单独的账簿和记录以反映每个出租房地产企业的收入和支出;

  • 在2023年1月1日之前开始的纳税年度中,每年针对租赁企业执行250个小时或更长时间的租赁服务(如本收入程序所述)。对于2022年12月31日之后开始的纳税年度,在该纳税年度结束的连续五个纳税年度中的任何三个(或对于持有少于五年的企业而言,每年)中,提供250小时或更长时间的租赁服务(如本收益程序所述)每年针对租赁房地产企业的费用;和

  • 纳税人就以下方面保持同期记录,包括时间报告,日志或类似文件:(i)所有服务的小时数; (ii)所有已执行服务的描述; (iii)提供该等服务的日期; (iv)谁提供服务。此类记录应IRS要求提供以供检查。同时记录要求不适用于自2019年1月1日开始的纳税年度。

250小时测试的租赁服务定义如下:

为此收入程序目的的租赁服务包括:(i)出租或租赁房地产的广告; (ii)谈判和执行租赁; (iii)验证潜在租户申请中包含的信息; (iv)收取租金; (v)财产的日常操作,维护和修理; (vi)房地产管理; (vii)购买材料; (viii)监督雇员和独立承包商。出租服务可以由业主或业主的雇员,代理商和/或独立承包商提供。租赁服务一词不包括财务或投资管理活动,例如安排融资;采购财产;研究和审查财务报表或经营报告;计划,管理或建设长期资本改进;或往返房地产的时间。

某些类型的租赁不符合使用此安全港的条件。

纳税人(包括依靠该安全港的RPE的所有者或受益人)根据第280A条在一年中的任何部分用作住所的房地产均不符合此安全港的条件。以三重净租赁方式出租或租赁的房地产也不符合此安全港的条件。就此收入程序而言,三重净租赁包括一项租赁协议,该协议要求租户或承租人支付税款,费用和保险,并除租金和水电费外还负责财产的维护活动。这包括租赁协议,要求租户或承租人支付一部分税款,费用和保险,并负责分配给租户租用的那部分财产的维护活动。

纳税人必须在纳税申报表上签名并附上声明,以利用此安全港:

纳税人或RPE必须在纳税申报表上附上声明,要求其获得199A节的扣除额,或者将满足该收入程序第3.03节要求的信息传递给199A节。该声明必须由纳税人或合格的纳税人或RPE的授权代表签署,并注明:“在伪证处罚下,我(我们)声明我(我们)已经审查了该声明,并尽最大努力根据我(我们)的知识和信念,该声明包含与收入程序有关的所有相关事实,并且这些事实是真实,正确和完整的。”签署的个人必须具有与声明相关的事实和情况的个人知识。