国税局宣布不同意为完成合同进行95%测试而允许整个开发的费用

如果是 Shea Homes,Inc.诉专员142 TC No.3,使用完整的合同方法时房屋建筑商的合同范围问题是关键问题。 美国国税局不喜欢税务法院或第九巡回上诉法院的回答 gave, eventually releasing 决定行动2017-03 宣布该机构将不默认该决定,仅在第九巡回上诉法院无法区分的案件之后才作出决定。

纳税人开发了大型规划的住宅社区,这些社区有大量的公共区域开发项目,并且需要开发项目所在的地方进行改进。 

尽管大多数长期合同必须使用完工百分比法[IRC§460(a)]进行会计处理。 但是,房屋建筑合同存在一个特殊的例外情况[IRC§460(e)(1)(A),(6)(A)]。 房屋建筑合同是这样一种合同,其中预计合同总成本的80%或更多应归因于住宅单元以及与这些单元直接相关的房地产改良。

在完成合同法下,当满足两个“完成”测试中的任何一个时,确认合同收入[Reg。 §1.460‑1(f)]:

  • 使用和95%完成测试–客户在将其用于预期目的时就完成了该物业的使用,并且纳税人已承担了至少95%的归属于该标的的可分配成本; 要么
  • 最终完成和接受测试–完成是在考虑到所有事实和情况后,最终由客户完成并接受的。

在通过上述任一测试做出确定时,应考虑与开发范围的支出(公用区域,道路改善等)相关的成本及其完成状态,引起了争议。

国税局认为,当客户在结构完工后关闭房屋时,两项测试均已通过,纳税人应确认该房屋的全部合同价格。 在IRS看来,这两个测试都将同时满足-将会产生100%的费用,并且最终完成并被接受。 公共区域的项目是“次级项目”,在Reg。 在确定合同的完成状态时,不应考虑第1.460‑1(c)(3)(ii)节。

纳税人(事实证明是税务法院)不同意这一观点。 纳税人指出,公共区域正在产生大量成本,他们的营销强调了此类便利设施的价值,购房者显然愿意支付额外的费用在社区中拥有此类物品的房屋。

国税局首先辩称,无论这一事实如何,合同均未涵盖共同领域。 国税局指出以下事实:每个房屋的个人买卖协议都说,它构成买卖双方之间唯一的和完整的协议。 因此,由于这些合同未包含公共区域的详细信息,因此它们根本不是合同的一部分。

但是,税务法院指出,合同中提及确实包含该信息的文件。  法院分析了所涉州(亚利桑那州,加利福尼亚州和科罗拉多州)的法律,并根据每个州的具体法律(包括亚利桑那州和加利福尼亚州关于收到包含此类详细信息的开发商公开报告的要求),并确定根据具体条款,所有州的法院都会找到详细说明开发商将共同区域的责任纳入合同的文件。 同样,在每种情况下,合同都包含一个清单,指示要向客户提供文件,并且每个客户实际都收到了文件。

美国国税局随后辩称,仅房屋就是法规中提到的“标的物”。 美国国税局确实有一个问题要解决-因为对于这样的纳税人来说,根据80%规则获得资格将非常困难,因为其重大成本不是住宅单元的直接费用及其改进,Reg。 第1.460‑3(b)(2)(iii)条允许纳税人考虑“纳税人为进行任何常见改进而预期产生的成本中可分配的份额”。

美国国税局的立场是,列入这些项目仅是为了满足80%的测试要求,并不意味着这些项目已成为合同主题的一部分。国税局认为这与该法规的“普通含义”相符。 税务法院认为这种观点很匮乏,特别认为如果他们要确定主题的“普通含义”,则法院将确定主题包括共同的改进。

法院还指出,第二项标准中的“所有事实和情况”条款表明,对主题的构成是一个宽泛而不是狭窄的看法。

IRS的最终反对意见是,即使改进是合同主题的一部分,但它们仍是法规中讨论的“不容忽视”的次要项目。 各方同意,如果缔约方希望该项目为次要项目,则该项目应被视为“次要项目”。

法院在此案中发现,在这种情况下,这些便利设施“对于SHI,SHLP和Vistancia的销售工作,获得开发项目的政府批准以及买方的购买决定具有极其重要的意义,因此,便利设施是房屋买卖合同中必不可少的要素。” 法院早些时候曾指出,鉴于涉及公共区域和便利设施的费用,购房者会合理地意识到,如果他们对此类物品不感兴趣,那么在没有这种“条件下”的开发项目中,他们可能会以更少的钱获得可比的房屋。其他”,因此他们愿意支付更多。

美国国税局还试图使用一种技术性,认为纳税人不允许合同汇总,并且无论是否允许,汇总合同时都没有在申报单上附加要求的声明。  [Reg. §1.460‑1(e)(4)]  

法院指出,所使用的方法实际上并未将合同汇总为一个整体-而是针对95%的测试目的,对每个合同及其成本和共同成本中的份额进行了测试。 同样,仅将所有合同都视作承诺的设施和开发工作的完成作为其最终完成和接受的条件之一的事实也不会将所有这些结合在一起-显然,每个买方的合同均包含部分内容。只对该买家感兴趣。 因此,如果纳税人已经完成了便利设施,但是却忽略了在一个买方的车库中完成工作,则所有其他合同可能都已经完成,而那个合同则没有。

虽然此案对住宅项目开发商来说通常是个好消息,但必须指出的是,法院花费了大量时间来开发与每个项目相关的具体事实(包括每个项目如何向客户推销)以及适用状态的详细信息法。 

因此,强烈建议任何寻求放样类似职位的纳税人研究本案事实的细节,并确保他们的事实足够相似以证明对本案的依赖。  例如,如果由于没有共同的便利而没有房主协会参与其中,而唯一的共同成本是当地所需的物品,那么可能很难证明购买者真正将这些物品视为“次要物品”。 ”项目。

向第九巡回上诉(Shea Homes Inc.等。 v。专员,CA9,第14-72161、14-72162、14-72163号)国税局决定对其主张进行一些更改-该机构同意,便利设施是合同的一部分,但税务法庭不允许Shea Homes履行义务95%的标准是对开发的全部成本进行测试,而不仅仅是对房屋成本及其在公共区域成本中的可分配份额进行测试。

第九巡回法院驳回了国税局的上诉。 所有法官都指出,这是国税局没有在税务法院提出的论点,而是完全基于完全排除公共领域的内容,即美国国税局现在接受的错误立场。

多数意见指出,在审判法院一级存在一定程度的错误的情况下,该错误是美国国税局的错误(这一立场似乎也可以由同意的法官接受):

专员抱怨说,税务法庭认为房屋,地段和公共设施集中于此。专员然后建议,当税务法庭提及整个发展时,就某种程度上来说是前后矛盾的。专员忽视了这一事实,即他的关注点集中在这些特定方面,而这些正是他在为税务法庭审理此案陈述立场时特别指出的。我们怀疑,专员对他在这些问题上的立场会赢得胜利感到满意,因此,他不必将精力集中在合同中总体规划的社区发展方面。最终的结果是由于他的误解而不是税务法庭的错误。

三名法官中有两名接受了IRS的新职位,并立即拒绝了该职位,认为买家对开发的完成感兴趣,而不仅仅是对设施的兴趣。 正如大多数人所说:

专员还争辩说,房屋的购买者不能自己使用其他房屋,因此,整个开发不能成为购买者合同主题的一部分。这不仅是一个问题,而且是毫无根据的。实际上,计划社区中的每个人都会对开发中使用其他财产感兴趣,这不仅包括公共便利设施,还包括开发中其他人使用其自己的财产进行的使用。这至少是CC的原因之一&R和授权的房主协会。这不是住在别人家中的问题。这是确保一定程度上遵循计划的生活方式的问题。在纳税人的工作完成之前,他们有义务兑现关于促使购买者加入其中的发展承诺。

但是,罗林森法官同意原判,只是因为美国国税局没有在审判中提出此事。  He notes:

我们的先例充斥着一些案件,这些案件排除了当事方努力主张未提交审判法院的上诉理论。参见,例如,斯图尔特诉美国国税局局长,714 F.2d 977,986(9th Cir。1983)。打算依靠的,首先是在欠缺通知中,然后是在税务法庭的专员答复中……”(引用省略);找到生态权利。 v.pac加油站&选Co.,713 F.3d 502,511(9th Cir。2013)(“法院不会仅允许当事方认为,如果有机会,如果当事方认为他可以胜诉,则法院将不允许该方首次提出上诉。 ”)(再次引用和修改); Tibble诉爱迪生国际案,820 F.3d 1041,1046(9th Cir。2016)(“我们承认,一般性规则禁止在地方法院未提出或提出的关于上诉的上诉性论点。如果提出的论点不足以使初审法院裁定该论点,则通常认为该问题免于上诉。”)(省略引号和内部引号)。

我们仅需咨询该先例即可解决即时上诉。

然后他继续指出,大多数人在决定看一下国税局的论点并做出裁决时都犯了错误。 同样,他清楚地表明,他们接受整个开发项目作为要测试的项目的成本为95%,这似乎与法规不符:

……事实仍然是,纳税人可以通过故意产生少于95%的开发成本并无限期推迟成本余额,从而无限期推迟税收来操纵95%完成测试。我不相信这种对法规的解释与其通俗的语言是一致的。因此,我仅以专员未能充分提出该问题以使税务法院对此作出裁定为由而确认税务法院的决定。对于这个重要问题,我将保留一个合理的解决方案。

此时,顾问可能应该注意此问题的状态。 尽管第九巡回赛的多数派接受了认为整个开发都是要测试的项目的观点,但这种观点似乎很有可能在其他巡回赛中不成立。 

同样,在第九巡回赛之外,可以说,税务法院可以将其持有的股份限制为仅包括一所房屋的特定成本的问题,而不必认为整个开发项目是测试95%的合适项目。 。 

也就是说,第九巡回法院的意见表明,税务法院可以采取这样的立场:由于该商品从未被质疑,因此,对于什么是适当的计量水平没有真正的决定。 但是我们可以确定的一件事是,各方都同意,在这样的开发中,合同的成本并不仅限于特定批次的成本。

美国国税局本身并不意外地将第九巡回上诉委员会的多数裁定视为错误,并在AOD 2017-03中宣布,除第九巡回上诉委员会外,该机构将不会效仿。

AOD原因:

该处不同意法院的结论,即95%的竣工测试可以参考整个开发或阶段的成本来适当地应用。合同完成和95%完成测试将逐个合同进行。后者认为“可归因于[合同]标的物的可分配合同总费用。” Treas。 Reg。第1.460-1(c)(3)(i)(A)条。整个开发或阶段的总成本不能成为每个单独房屋建筑合同的“可分配合同成本”。该法规的1.460-4(d)(1)节规定,“纳税人使用CCM。 。 。必须在合同的完成年度考虑在内。 。 。合同总价和在完成年度之前发生的所有可分配合同成本。”如果合同的“可分配合同成本”是开发或阶段的全部成本,则在完成每一个单独的房屋建筑合同时,这套相同的成本可多次抵扣。

此外,法规中合同完成的定义假定合同的标的物可以由客户使用,并且客户可以接受标的物。 Treas。 Reg。第1.460-1(c)(3)(i)(B)条。房屋购买者,即每位纳税人房屋建筑合同的交易对手,无权在开发项目中使用其他房屋,也无权接受。

美国国税局在声明中指出:

因此,该服务将不会遵循第9巡回上诉法院在Shea Homes中的意见。尽管我们不同意法院的裁决,但我们认识到该裁决对第九巡回法院可上诉案件的先例效力,因此,如果该意见不能被有意义地区分,则对于该巡回法院内的案件将遵循该裁决。但是,我们不会默认该意见,在其他巡回案件中,我们将继续对我们的立场提起诉讼。