租户开始租赁时支付的全部$ 1,000,000,以减少房东可能包含的未来租金's Income in Year Received

如果是 斯托诉专员 144 TC 16号文件,纳税人试图争辩说,当年收到的100万美元付款不是租金收入(是建筑成本的报销),或者如果是租金收入,则应在租约的整个10年寿命。 而且,如果这两个都不成立,那么至少纳税人应该能够避免大幅少报,因为纳税人依靠有经验的注册会计师来准备有问题的纳税申报单。

不幸的是,对于纳税人来说,税务法院不同意这些主张,确定全部100万美元的付款是应收租金在当年的租金,并且纳税人没有证明他适当地依赖了CPA的工作。

此案涉及纳税人的S公司拥有的一块财产。 公司同意购买并改善该物业以供租户使用,该租户将对该物业进行为期10年的租赁。 

租户的年度租金支付是基于一个公式的,该公式基于房东在购买物业和进行装修时产生的“项目成本”。 租约规定,根据租户的选择,可以在租约下一次性付款,这将减少在计算租金时使用的“项目成本”。 2008年,即占用该物业几个月后,租户根据该选择支付了100万美元。

房客向房东签发了1099MISC表,其中显示了2008年的年租金为1,151,493.18美元,其中包括1,000,000美元的付款以及所支付的每月租金151,493.18美元。 注册收益表的CPA将整笔1,151,493.18美元记作租金收入,但将1,000,000美元的支出列为“建筑捐款”。

美国国税局(IRS)在2010年开始了对退货的审查。 尽管全部1,151,493美元都显示为租金,但检查的纳税人辩称,实际上,这1,000,000美元实际上不是当年的租金,因此主张同时删除该数额的租金和1,000,000美元的建筑费。 美国国税局同意大幅增加建筑费用,但不接受不应将这100万美元报告为租金。

考试开始后,纳税人要求租户签发修订后的1099MISC表格,其中仅显示151.493.18美元的年租金。 租户同意这样做,并且确实提交了经过修改的1099MISC表格。 尽管对1099MISC表格进行了修订,但国税局仍然坚决认为付款是租金。

纳税人辩称,这“是”租户为租赁物业改良而支付的,因此,没有支付租金。 但是,税务法院指出,付款是根据租赁文件的条款进行的,并且是承租人的可选付款。 根据租赁条款,出租人应对为改善房产而支付的款项承担全部责任,这笔款项实际上被用来减轻他们的债务。 这样,房东从付款中获得了经济利益,因此,税务法庭裁定,此时,无论当事人的意图如何,付款均构成租金。

法院驳回了纳税人关于控制意图的论点,因为这不是房客做出的改善。 租户没有做任何改善,只是行使了其在租赁下的选择权,即支付了100万美元,这将减少租赁下的未来付款。

纳税人认为,如果付款是租金,则IRC 第467条应使纳税人能够在租赁的10年期限内报告这100万美元。

IRC 第467条可能会影响租赁协议的确认时间,因为该协议下的租金付款增加且租金总额超过250,000美元。 在这种情况下,各方都同意租金满足这些初始要求。

IRC §467(b)提供了符合§467基本要求的某些协议下的认可规则。 §467按照以下方式描述了一般规则:

(b)应计租金

(1)按照协议分配

除第(2)款另有规定外,在任何应纳税年度内应根据467条租赁协议确定的租金金额是-

(A)按照协议分配租金,以及

(B)考虑到期末后应根据规则确定的,应根据现值概念确定的租金。

双方同意的法院(B)不适用于这种情况-因此,现在法院求助于(A)为此目的确定如何“按照协议分配租金”。

法院认为,根据第 第1.467-1(c)(2)(ii)条,租赁协议没有规定具体的分配时间表,因此,在没有此类协议的情况下, §1.467-1(c)(2)(ii)(B)在2008年应支付的租金金额应为分配给该期间的金额。  根据这种观点,根据该选择权于2008年支付的全部100万美元将作为该时期的租金。

纳税人指出,第467(b)条规定了其他待遇,并主张应允许他们使用IRC中规定的固定租金方法 §467(b)(2). 税务法院指出,此条规定是专门为允许IRS处理避税交易而添加的,并且法规明确规定,“在没有专员确定的情况下,不得使用此方法”,而IRS则不是这里争论说,纳税人必须使用固定租金法。 同样,该方法仅适用于不合格的回租和§467所定义的长期协议,而该租赁都不适用。 

接下来,纳税人争辩说,他们应该按照法规30所述的比例租金法进行报告。 §1.467-1(d)(2)(ii). 法院指出,根据该条例,如果租赁协议没有提供固定租金的足够利息,则适用此方法。 [Reg。 §1.467-2(a)(2)] 如果没有Reg.3所述的递延或预付租金,则租赁协议可根据这些规则提供足够的利息。 §1.467-1(c)(3).

法院转向这些规则,并指出,只有在以下情况下,协议才具有预付租金:

  • 截至一个日历年结束时的应付租金累计金额超过
  • 下一个日历年结束时分配的累计租金

法院指出,我们回到了第467(b)条中的原始问题,即截至年底分配的租金包括$ 1,000,000,因此该金额不构成预付款。 相反,截至2008年底的应付金额等于截至2008年底分配的金额。

因此,法院认为,根据第467条的规定,纳税人没有得到减免,而是最终不得不在2008年申报表中将全部金额作为租金收入进行报告。

但是罚款呢? 纳税人拥有由经验丰富的注册会计师准备的纳税申报表,该会计师“撤回”了$ 1,000,000的付款,作为对建筑的贡献。

法院裁定少报的税款满足了大幅少报的机械要求,根据IRC会受到20%的罚款 §6662,税额大于纳税申报单上显示的税额的10%或$ 5,000。 因此,除非纳税人可以证明他们遇到了施加罚款的例外情况,否则将适用罚款。

其中一个例外是,轻描淡写是由于合理的原因,因此他们有资格根据IRC获得救济 §6664(c)(1). 纳税人争辩说,他们已经按照注册会计师的意见,注册会计师已经准备好了纳税申报单。

法院指出,为了根据对专业人员的依赖来显示合理的原因,纳税人必须证明以下三点:

  • 顾问是一位称职的专业人员,他有足够的专业知识来证明依赖,
  • 纳税人向顾问提供了必要且准确的信息,并且
  • 纳税人实际上是真诚地依靠顾问的判断。

法院同意,有关的注册会计师是一位称职的专业人员,具有足够的专业知识以证明依赖。 但是,法院发现他并没有真正依靠CPA。

纳税人作证说,他只是“简短地”审查了有关年度的申报表,然后才将其提交。 注册会计师作证说,他没有与纳税人坐下来讨论在签署退税单之前。 法院注意到,“无条件依赖报税单编制人或C.P.A.本身并不构成对诚信的合理依赖;纳税人还必须行使“ [d]的谨慎和谨慎”。”

即使纳税人向有能力的专业人员提供了完整的信息,他们仍然有义务阅读纳税申报表,并且如果纳税人对纳税申报表的粗略审查会发现错误,也不会免除责任。

在此案中,法院认为,纳税人作为成功商人的背景表明,如果他审查了纳税申报单,他将注意到对建筑捐款的100万美元扣除额。 他将知道,即使与所涉财产有关,这些钱也不会在所支付的年度中完全扣除。

正如法院指出的那样,在庭审中,纳税人并未声称可以在2008年扣除与该建筑物有关的费用100万美元。 相反,他的立场是,不应将这100万美元报告为租金收入。 

法院在此得出的结论很有趣,而且可能令人不安。 许多顾问断定不应将这1,000,000美元报告为租金,但他们仍想报告1099MISC表格上显示的全部租金,以避免发出 CP2000然后将报告抵销费用,以使附表E上报告的净额现在符合他们对适当税收的看法。 但是,在本案中,法院侧重于这一事实,即1,000,000美元本身不可能是适当的。 扣除 在任何视图下。

尚不清楚的是,如果报税表上的说明清楚地表明这意味着减少租金收入,或者如果在报税表上附加了详细说明以表明该职位正在被使用,则情况是否可能有所不同。表格1099MISC尚未正确准备。

当然,至少在这种情况下,这种情况应该使顾问仔细考虑如何对1099表中显示的金额存在争议的情况下进行报告,尤其是如何在退货单上披露该头寸。