纳税人从未将棋牌小游戏真正转换为租金,不允许将损失列为个人使用资产的损失

税务法院发现,在以下情况下,纳税人没有设法将棋牌小游戏从个人使用转换为持有利润: Redisch诉专员,TC Memo 2015-95。

通常,根据IRC§262(a),不得扣除任何个人,生活或家庭开支,但根据IRC 212(2)可以扣除“用于管理,生产或生产用于生产收入的棋牌小游戏”。 同样,尽管IRC 165(a)允许扣除当年遭受的损失(例如由于处置资产),但仅是根据IRC 165(c)的规定,才可以扣除该笔交易或业务,是指为牟利或因伤亡或盗窃而进行的交易。

在这种情况下,与费用有关的问题声称,这与纳税人拥有的佛罗里达共管公寓以及纳税人处置时产生的损失有关。 该物业在2010年。 纳税人承认,他们最初是出于个人目的而购买该物业,并亲自将其用于与女儿度过的大量时光。

然而,在他们的女儿于2006年去世后,他们不再住在公寓里。 由于女儿的去世,纳税人不再觉得自己可以留在那处棋牌小游戏。 当然,当他们在2008年得出这个结论时,房地产市场并不十分强劲。 因此,他们决定将其出租,希望在短期内产生现金并在以后出售以获利。

但是,这些愿望都没有实现。 Redisch先生联系了参与开发的房地产公司的房地产经纪人。  As the Court noted:

Hammock Dunes仍在开发中,该房地产公司向社区展示了潜在的购买者棋牌小游戏,包括新建的那些。 Redisch先生之所以选择这家公司,是因为大多数房地产经纪人都住在Hammock Dunes社区内,他相信他们将是租赁Porto Mar物业的最佳人选。该房地产公司还在社区内运营着一个信息中心,该中心配备了房地产经纪人,房地产经纪人将向潜在买家提供信息和参观。 Redisch先生作证说,他与房地产公司签订了为期一年的合同,始于2008年4月。Redisches打算以一年租约的方式出租带家具的Porto Mar物业,其中包括可以选择承担Redisch先生的高尔夫会员资格。 。雷迪施先生根据与认识的房地产经纪人的讨论以及他过去在社区内的租赁经验确定了每月的租金价格。

法院继续描述与房地产公司的关系和行为如下:

他们的女儿去世后,重新定居者停止住在波尔图马尔的棋牌小游戏。在2008年4月,他们移走了大部分个人物品,但他们将访问以确保Maro Port棋牌小游戏处于适当的放映状态。重新分配之所以没有回来,部分原因是因为有与他们的女儿一起度过在波尔图马(Porto Mar)棋牌小游戏的时间的记忆,部分原因是他们同意将其随时提供给房地产公司进行展示。房地产公司一直保持随时待命的代理商,以供潜在客户使用。重新分配的费用并没有得到支付,以使Porto Mar棋牌小游戏可以作为模型使用,但是代理商将让潜在客户知道可以租用它。根据房地产公司的建议,他们将其中一间卧室改成了儿童房,以吸引潜在的祖父母租房者。 Redisches希望潜在的买家能够像在Redisches一样,决定在Hammock Dunes建造一座房屋并在建造过程中租用Porto Mar物业。房地产公司办公室的租赁物业组合中也包括波尔图马尔(Porto Mar)物业。 Redisches没有提供任何证据来显示房地产经纪人为推销Hammock Dunes以外的Porto Mar物业所做的努力。

在此期间,纳税人仅收到了来自潜在租户的两次询问,但两个租户都希望在违反建筑限制的条件下购买该物业。 

重新分配计划于2009年6月更改了计划。  As the Court noted:

由于对租赁Porto Mar物业的兴趣不佳,Redisches于2009年6月将其出售给另一家代理商。Redisches仍希望将其出租,但由于其他所有者在考虑考虑出售或租赁所有权。该建筑物的房屋因丧失抵押品赎回权而丧失,他们担心这将如何影响Porto Mar房屋的价格。 Redisch先生在2009年与代理商保持联系,试图确定他们为什么没有收到报价。 2009年12月,重新设计使Maro波尔图地区的房地产退出市场,以获得评估,以使其更具竞争力。 Porto Mar物业在2010年12月以$ 725,000的价格售出。单位内的家具以$ 80,000的价格售出。

纳税人在这两个年度中均从该棋牌小游戏索赔附表E的损失。 尽管他们最初按照附表D报告了出售棋牌小游戏的损失,但他们现在在法庭上主张应将其列为出售棋牌小游戏的普通损失,因为这是租金。

法院需要回答的唯一真正的问题是,纳税人是否已将棋牌小游戏真正转换为“为营利目的持有”棋牌小游戏,还是仅仅是从未真正转换为“为营利目的持有”身份的个人使用棋牌小游戏。 法院认为,后一种情况确实存在。

法院首先指出,虽然当事方可能希望赚钱,但如果该目的是次于不是出于利润动机的另一目的。 法院概述了三个重要因素,这些因素对于确定居住权是否真正转换为“营利性”持有非常重要:

  • 房屋在市场上出售之前被个人用作其住所的时间;
  • 个人是否永久放弃了对房屋的进一步个人使用;
  • 棋牌小游戏的性质(娱乐性或其他);
  • 提供租金;和
  • 出售要约

但是,法院指出,没有任何一个因素是绝对决定性的,而是法院将审视案件的全部事实和情况,以查看是否确实发生了conversion依。

在这种情况下,法院裁定:

考虑所有事实和情况后,我们发现波尔图马尔的棋牌小游戏未转换为租赁棋牌小游戏。 Redisches在Porto Mar的棋牌小游戏使用了四年,然后在2008年4月放弃了对个人的使用。尽管Redisch先生作证说他与一家房地产公司签署了为期一年的租赁Porto Mar棋牌小游戏的协议,但他没有提供任何其他这种协议的证据。即使Redisches签了合同,Redisch先生说,房地产公司出租Porto Mar物业的努力仅限于将其放在公司办公室的投资组合中,并告诉准买家在展示时可以使用它作为一个模型。毫不奇怪,这种最小的努力只产生了最小的兴趣。 Redisch先生没有就他试图雇用其他手段来出租Porto Mar棋牌小游戏的其他策略作证,但没有聘请新的房地产经纪人。 Redisch先生也没有提供任何证据,证明了第二名经纪人为出租房屋而采取的行动,除了多份上市服务清单上的波尔图马尔棋牌小游戏清单。

从本质上讲,法院发现,纳税人只是摆脱了他们不再想要的个人资产,并且尽管他们列出了要出租的棋牌小游戏,但他们没有提供证据表明他们一直在积极地追求这种用途-相反,他们似乎只是让房地产经纪人采取最小限度的行动,并希望房客能够轻松进入这种情况。