税务法庭接受纳税人's Reconstruction of Travel Hours to Push Over 750 Hour Real Estate Professional Limit

尝试重建日志以表明他们符合合格的房地产专业要求的纳税人通常在税务法庭表现不佳。 但是在 莱伊(Leyh)和奥尼尔(O’Neill)诉专员,TC 2015-27 TC摘要意见书,税务法院接受了重建的记录,但是有一些关键事实使此案与之前的纳税人失败有所不同。

埃伦·奥尼尔(Ellen O’Neill)参与处理了这对夫妻的12处租金,其中11处为单户住宅,其中一处为公寓。 她对物业进行了一些维修和大部分维护,为租户做广告,面谈和审查,处理了文书工作,进行了簿记,并对物业收购进行了研究。 在该年度中,她对可能要在佛罗里达州收购的租赁物业进行了广泛的研究。 艾伦在这一年中没有进行其他商业活动,因此她100%的营业时间与租金有关。

他们的出租物业位于德克萨斯州的奥斯丁。 纳税人居住在距出租物业约26至30英里的牧场中。 根据所走的路线和旅途中遇到的交通情况,开车到物业需要42至55分钟。

艾伦声称有资格成为房地产专业人士。 早在几年前,他们就作为房地产专业人士的问题接受过检查,因此艾伦(Ellen)意识到基本要求,即在纳税年度必须显示750个小时的物质参与才能有资格索赔损失。

艾伦(Ellen)确实记录了她的活动日志,并在考试期间展示了该日志。 但是,无论出于何种原因,艾伦的记录都没有包括从牧场到出租物业所花费的时间。 将日志中的小时数总计时,它们总计达到632.5小时,比750小时的最小值还少了127.5小时。

因此,经纪人认为埃伦不是房地产专业人士。 因此,根据法规,她的租房活动是被动活动,因此69,531美元的损失被重新分类为被动损失,导致应缴税款增加。

艾伦回去修改了日志以反映出她的旅行时间,现在日志总计846小时,比最低的750小时多了96小时。 但是,代理人拒绝接受这些时间。

国税局唯一的反对意见是艾伦(Ellen)没有提供足够的文件证明她至少达到了750小时。 国税局接受了原始日志中的小时数,但认为她没有提供足够的证据来支持任何额外的小时数。 国税局特别感到艾伦(Ellen)没有证明旅行时间尚未纳入原始日志中列出的时间。

税务法院指出,原始日志确实清楚地记录了艾伦(Ellen)的所作所为以及她在哪里进行的每项活动。  在审判中,艾伦(Ellen)能够仔细描述她在各种场合所做的事情,而在延期国税局对她的审判中,只有很小的差异才被发现。

艾伦(Ellen)在修订后的日志中增加了几个小时,指出了每个活动的位置。 在奥斯汀进行活动的每一天,她都增加了1.5个小时往返牧场的家。

美国国税局注意到本文开头提到的内容-税务法院经常拒绝纳税人归功于“重建的”记录,以证明其资格。 贝利诉专员,T.C.备忘录2011-296, 斯佩尔诉专员,T.C.备忘录。 1996-323和 戈斯霍恩诉专员,T.C.备忘录。 1993-578。

但是,税务法院指出,在这些案件中,其反对意见是对纳税人汇总的“概算”。 法院认为,这些条例对文件的要求有些含糊:

个人参加活动的程度可以通过任何合理的方式确定。 如果可以通过其他合理方式确定参与程度,则不需要同时提供每日时间报告,日志或类似文件。就本款而言,合理的手段可以包括但不限于基于约会簿,日历或叙述性摘要来确定一段时间内执行的服务以及在此期间执行此类服务所花费的大约小时数。 [Reg。 §1.469-5T(f)(4)]

法院注意到这些要求,指出国税局指的是:

“没有涉及详细的同期记录,例如一个请愿人所维护的记录。 请愿人在她的日志中提供了有关特定租赁房地产活动的日常说明。 此外,从日志中可以轻松确定活动在奥斯丁发生的日子。 最后,请愿人已证明旅行时间未包含在原始日志中。 请愿人的日志和显示旅行时间的经修订的日志完全符合《临时所得税条例》第1.469-5T(f)(4)节的准则, 同上 .

因此,法院认定艾伦是一名房地产专业人士,所涉损失不是被动损失。

尽管纳税人从中获胜,但请注意,尽管纳税人已经意识到这一要求,但似乎没有人在考试开始前注意到日志总计不超过750小时。 实际上,IRS代理人似乎很可能首先注意到了这个问题,他们将时间加起来了。 

显然,准备进行考试的顾问(尤其是在已经检查了纳税人的地区)需要认真审查要提交给IRS的记录,然后才能实际提交这些记录,以识别可能受到IRS攻击的区域。 大概是在提交日志之前进行了这样的审查,纳税人可以在与主日志同时提交重构的时间旅行,从而可能解决问题。

希望在某人记录在案的职位上继续捍卫自己的职位是人的本性(对税务从业者来说是两倍,至少是基于作者的经验),因此,一旦代理人发现,就不足为奇了未能达到750小时(他/她现在认为该问题已得到最终确定)—如果这些小时数正确,那将是确定的。 对于代理商来说,在“继续记录”纳税人没有资格之前接受这些额外的时间会容易得多。